不動産鑑定士と元国税調査官 広大地適用への見解は?

前回に引き続き、賃貸用の共同住宅が多く建っている土地は、広大地評価を受けられるかどうかを見ていきましょう。※本連載では、相続税対策を始めとするあらゆる資産税業務に精通したプロ集団、JPコンサルタンツ・グループによる著書、『三者の視点から見た広大地評価の実践事例』(法令出版)より一部を抜粋し、税理士、不動産鑑定士、元税務調査官の三者の視点から見た、広大地評価についての考え方・評価方法を事例をもとに解説していきます。

賃貸マンションがあってもマンション適地とは限らない

前回に引き続き、賃貸用の共同住宅が多く建っている土地は、広大地評価を受けられるかどうかを見ていきましょう。

 

<不動産鑑定士の見解>

 

いわゆる高級賃貸マンションが存在するごく一部の地域を除き、賃貸マンションの存在をもって直ちにマンション適地、広大地補正率の適用不可と判断するのは早計と考えます。

 

相続税評価及びその価額は、「特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とし、「所有権価格市場」を基礎としています。

 

賃貸マンションの多くは、土地所有者の土地の有効活用の観点から建設されたものであり、土地取得に資本投下がなされておらず、建物建築費に対する利回りで建築計画が検討されておりますし、戸建分譲は有効活用の選択肢にも入っていないでしょう。

 

また、混在地域において、戸建分譲業者やマンション業者と競合した上で、新たに土地から取得して賃貸マンションを建設するものは稀でしょう。

 

中古賃貸マンション市場もありますが、その需要者は投資として収益性を重視して取引されるものであり、それは収益性の観点から形成される市場です。

 

したがって、分譲マンションの素地市場と中古賃貸マンション市場は需要者の属性が異なることから、賃貸マンションの存在が直ちに広大地補正率の適用不可との判断にはならないと考えます。

マンション適地等の考え方に「明確な定義」はない!?

<元国税調査官の見解>

 

マンション適地として、広大地の評価の適用はないと判断します。マンション適地等の考え方は、評基通及び16年情報・17年情報においては、その明確な定義は設けられていません。

 

現行での取り扱いでは、国税庁の質疑応答事例集にあるとおり、「中高層には、原則として地上階数3以上」のものが該当し、「この集合住宅には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれます。」とされているとおり、分譲マンションであっても、賃貸マンションであっても差異はなく、マンション適地等に含まれると解釈されています。

 

ただし、内部の意見の中にも、最有効使用(収益性)の観点から賃貸マンションが存立するのは、ごく一部の地域に限定されるため、分譲マンションのみだけがマンション適地等であるという考えもあります。

税理士法人JPコンサルタンツ 代表税理士

昭和46年東京国税局総務部・東京国税局管内税務署に勤務し、主として資産税関係事務を担当。平成8年神田署勤務を最後に退職、同年小林登税理士事務所開設。平成17年税理士法人トゥモロー・ジャパン設立。平成21年JPコンサルタンツ・グループ代表取締役に就任。平成24年待山会計事務所と経営統合を図り、組織再編された税理士法人JPコンサルタンツの代表税理士に就任する。年間100件を超す相続案件を手掛ける。

<主な著書>
『広大地の評価実務Q&A』(中央経済社)、『相続税・贈与税の実務土地評価』(大蔵財務協会)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 役員税理士
不動産鑑定士 

平成10年7月、税理士登録。平成15年3月、不動産鑑定士登録。平成15年4月、税理士事務所開設。同年、有限会社アプレイザル・アルファ設立。平成17年10月、総合士業事務所の株式会社プライムを共同設立。平成18年3月、行政書士登録。平成26年4月、税理士法人JPコンサルタンツと税理士事務所の経営統合により、役員税理士に就任する。その専門性を活かし、鑑定評価及び相続税を中心とする資産税に力を注ぎ、多くの実績を有す。近年は税理士会・新聞社主催セミナー及び任意団体における研修会など、講演活動も精力的にこなす。

<主な著書>
『土地の税務評価と鑑定評価』(中央経済社/共著)、『広大地の評価税務Q&A』(中央経済社/共著)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成24年3月31日退官、平成24年7月税理士登録
平成24年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年8月税理士登録
平成25年9月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年9月税理士登録
平成26年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

連載相続税対策のために知っておきたい「広大地」の評価事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

小林 登,佐藤 健一,三上 満,斎藤 六郎,安田 修

法令出版

広大地の評価の適用を受けられるかどうかで、納税額に大きな差が出ます。しかし、広大地の評価に当たって適用される法律(建築基準法、都市計画法)を駆使し、かつ複雑になりすぎた評価通達を踏まえて評価額を算出することは、…

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