前回に引き続き、共有持分・単独持分による「広大地評価」の差異について説明します。今回は、専門家の見解も併せて見ていきましょう。※本連載では、相続税対策を始めとするあらゆる資産税業務に精通したプロ集団、JPコンサルタンツ・グループによる著書、『三者の視点から見た広大地評価の実践事例』（法令出版）より一部を抜粋し、税理士、不動産鑑定士、元税務調査官の三者の視点から見た、広大地評価についての考え方・評価方法を事例をもとに解説していきます。
土地全体が共有の場合には、その土地全体が評価対象に
前回に引き続き、共有持分・単独持分による「広大地評価」の差異について説明します。今回は、専門家の見解も併せて見ていきましょう。
＜評価担当者の見解＞
広大地の評価は、土地に対して行う評価方法であり、土地全体が共有の場合には、その土地全体が評価対象となります。
各人が分筆登記を行い、それぞれが個別に取得した場合には、その取得した土地それぞれが一つの評価単位となります。また、一旦、共有登記で遺産分割を終了し、その後、必要に応じて共有物分割で各人が1,000㎡にしたとしても、広大地の評価にあたっては、5,000㎡を評価単位とします。
＜不動産鑑定士の見解＞
広大地として単一式により評価することは、鑑定理論では考えられないことです。共有持分であれば、全体の面積5,000㎡を基に広大地の評価を行い、各人に分筆登記をしていれば、各人のそれぞれの面積が、評価単位となります。
一人に帰属する面積が500㎡未満の場合は…
＜元国税調査官の見解＞
我が国の相続税法は、大陸法系に属し、その課税方式は「遺産課税方式」に法定相続分を加味させた「遺産取得者課税方式」を取っており、その法理論は三段構えとなっています。したがって、相続登記時において、未分割に基づく共有持分登記をした場合には、相続開始時の現状で判断します。
つまり、相続した土地面積が600㎡の場合は同面積で判断し、開発基準が500㎡の場合は（道路敷設が必要と判断）広大地に該当します。
なお、その後分割し一人に帰属する面積が500㎡未満となった時は、広大地に該当しないことになります。また、相続登記が遺産分割（共有持分登記を除く。）に基づく場合は、最初から各人の取得面積で判断することになります。
