共有 or 単独持分で異なる広大地評価…専門家の見解は?

前回に引き続き、共有持分・単独持分による「広大地評価」の差異について説明します。今回は、専門家の見解も併せて見ていきましょう。※本連載では、相続税対策を始めとするあらゆる資産税業務に精通したプロ集団、JPコンサルタンツ・グループによる著書、『三者の視点から見た広大地評価の実践事例』(法令出版)より一部を抜粋し、税理士、不動産鑑定士、元税務調査官の三者の視点から見た、広大地評価についての考え方・評価方法を事例をもとに解説していきます。

土地全体が共有の場合には、その土地全体が評価対象に

前回に引き続き、共有持分・単独持分による「広大地評価」の差異について説明します。今回は、専門家の見解も併せて見ていきましょう。

 

<評価担当者の見解>

 

広大地の評価は、土地に対して行う評価方法であり、土地全体が共有の場合には、その土地全体が評価対象となります。

 

各人が分筆登記を行い、それぞれが個別に取得した場合には、その取得した土地それぞれが一つの評価単位となります。また、一旦、共有登記で遺産分割を終了し、その後、必要に応じて共有物分割で各人が1,000㎡にしたとしても、広大地の評価にあたっては、5,000㎡を評価単位とします。

 

<不動産鑑定士の見解>

 

広大地として単一式により評価することは、鑑定理論では考えられないことです。共有持分であれば、全体の面積5,000㎡を基に広大地の評価を行い、各人に分筆登記をしていれば、各人のそれぞれの面積が、評価単位となります。

一人に帰属する面積が500㎡未満の場合は…

<元国税調査官の見解>

 

我が国の相続税法は、大陸法系に属し、その課税方式は「遺産課税方式」に法定相続分を加味させた「遺産取得者課税方式」を取っており、その法理論は三段構えとなっています。したがって、相続登記時において、未分割に基づく共有持分登記をした場合には、相続開始時の現状で判断します。

 

つまり、相続した土地面積が600㎡の場合は同面積で判断し、開発基準が500㎡の場合は(道路敷設が必要と判断)広大地に該当します。

 

なお、その後分割し一人に帰属する面積が500㎡未満となった時は、広大地に該当しないことになります。また、相続登記が遺産分割(共有持分登記を除く。)に基づく場合は、最初から各人の取得面積で判断することになります。

税理士法人JPコンサルタンツ 代表税理士

昭和46年東京国税局総務部・東京国税局管内税務署に勤務し、主として資産税関係事務を担当。平成8年神田署勤務を最後に退職、同年小林登税理士事務所開設。平成17年税理士法人トゥモロー・ジャパン設立。平成21年JPコンサルタンツ・グループ代表取締役に就任。平成24年待山会計事務所と経営統合を図り、組織再編された税理士法人JPコンサルタンツの代表税理士に就任する。年間100件を超す相続案件を手掛ける。

<主な著書>
『広大地の評価実務Q&A』(中央経済社)、『相続税・贈与税の実務土地評価』(大蔵財務協会)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 役員税理士
不動産鑑定士 

平成10年7月、税理士登録。平成15年3月、不動産鑑定士登録。平成15年4月、税理士事務所開設。同年、有限会社アプレイザル・アルファ設立。平成17年10月、総合士業事務所の株式会社プライムを共同設立。平成18年3月、行政書士登録。平成26年4月、税理士法人JPコンサルタンツと税理士事務所の経営統合により、役員税理士に就任する。その専門性を活かし、鑑定評価及び相続税を中心とする資産税に力を注ぎ、多くの実績を有す。近年は税理士会・新聞社主催セミナー及び任意団体における研修会など、講演活動も精力的にこなす。

<主な著書>
『土地の税務評価と鑑定評価』(中央経済社/共著)、『広大地の評価税務Q&A』(中央経済社/共著)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成24年3月31日退官、平成24年7月税理士登録
平成24年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年8月税理士登録
平成25年9月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年9月税理士登録
平成26年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

連載相続税対策のために知っておきたい「広大地」の評価事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

小林 登,佐藤 健一,三上 満,斎藤 六郎,安田 修

法令出版

広大地の評価の適用を受けられるかどうかで、納税額に大きな差が出ます。しかし、広大地の評価に当たって適用される法律(建築基準法、都市計画法)を駆使し、かつ複雑になりすぎた評価通達を踏まえて評価額を算出することは、…

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