市街化調整区域内にある宅地の広大地評価――専門家の見解

前回に引き続き、市街化調整区域内にある土地は、広大地評価が適用されるかを見ていきましょう。今回は、専門家の見解を紹介します。※本連載では、相続税対策を始めとするあらゆる資産税業務に精通したプロ集団、JPコンサルタンツ・グループによる著書、『三者の視点から見た広大地評価の実践事例』(法令出版)より一部を抜粋し、税理士、不動産鑑定士、元税務調査官の三者の視点から見た、広大地評価についての考え方・評価方法を事例をもとに解説していきます。

評価にあたっては「規模」も考慮

前回に引き続き、市街化調整区域内にある土地は、広大地評価に適用されるかを見ていきましょう。

 

<不動産鑑定士の見解>

 

単価と総額の関係は、市街化調整区域に存する土地についても同様と考えられます。したがって、評価にあたっては規模としての価格形成要因の織り込みは重要です。

 

しかし、評基通の運用では、市街化調整区域にある広大な土地(例えば5,000㎡)について、条例指定区域内地域でない等の理由から、広大地補正率を適用できない場合があります。

 

 

このように、開発許可ができない条例指定区域外の土地評価額の方が高くなってしまいます。すると、開発できない土地の評価額が、開発できる土地の評価額を上回るといった、実際の市場の順位との逆転現象が起こってしまいます。

 

このような場合には、評基通6に基づき、鑑定評価書の活用も検討する必要があるものと考えます。

市街化調整区域内の宅地は、通常は広大地とならない!?

<元国税調査官の見解>

 

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域で、原則として周辺住民の日常用品の店舗や農林魚業用の一定の建築物などの建築の用に供する目的など、一定のもの以外は開発行為を行うことができない区域です。そのため、市街化調整区域内の宅地は、通常、広大地の評価を行うことができません。

 

しかし、都市計画法の規定により開発許可をすることができることとされた区域内の土地等(例えば、都市計画法第34条第11号の規定に基づき都道府県等が条例で定めた区域内の宅地)で、都道府県等の条例の内容により戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には、市街化調整区域内の宅地であっても、広大地評価における他の要件を満たせば広大地の評価はできるものと判断します。

 

ここでは、特例として、条例指定区域内の土地であって、開発行為により戸建住宅ができる場合にのみ、広大地の評価を認めているものです。

 

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都市計画法第34条第11号

 

市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物(市街化区域に存するものを含む)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあっては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。)の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築等の用途が開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの。

税理士法人JPコンサルタンツ 代表税理士

昭和46年東京国税局総務部・東京国税局管内税務署に勤務し、主として資産税関係事務を担当。平成8年神田署勤務を最後に退職、同年小林登税理士事務所開設。平成17年税理士法人トゥモロー・ジャパン設立。平成21年JPコンサルタンツ・グループ代表取締役に就任。平成24年待山会計事務所と経営統合を図り、組織再編された税理士法人JPコンサルタンツの代表税理士に就任する。年間100件を超す相続案件を手掛ける。

<主な著書>
『広大地の評価実務Q&A』(中央経済社)、『相続税・贈与税の実務土地評価』(大蔵財務協会)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 役員税理士
不動産鑑定士 

平成10年7月、税理士登録。平成15年3月、不動産鑑定士登録。平成15年4月、税理士事務所開設。同年、有限会社アプレイザル・アルファ設立。平成17年10月、総合士業事務所の株式会社プライムを共同設立。平成18年3月、行政書士登録。平成26年4月、税理士法人JPコンサルタンツと税理士事務所の経営統合により、役員税理士に就任する。その専門性を活かし、鑑定評価及び相続税を中心とする資産税に力を注ぎ、多くの実績を有す。近年は税理士会・新聞社主催セミナー及び任意団体における研修会など、講演活動も精力的にこなす。

<主な著書>
『土地の税務評価と鑑定評価』(中央経済社/共著)、『広大地の評価税務Q&A』(中央経済社/共著)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成24年3月31日退官、平成24年7月税理士登録
平成24年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年8月税理士登録
平成25年9月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年9月税理士登録
平成26年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

連載相続税対策のために知っておきたい「広大地」の評価事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

小林 登,佐藤 健一,三上 満,斎藤 六郎,安田 修

法令出版

広大地の評価の適用を受けられるかどうかで、納税額に大きな差が出ます。しかし、広大地の評価に当たって適用される法律(建築基準法、都市計画法)を駆使し、かつ複雑になりすぎた評価通達を踏まえて評価額を算出することは、…

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