市街化調整区域内にある土地・・・広大地評価は適用されるか?

今回は、市街化調整区域内にある土地は、広大地評価が適用されるのかを見ていきましょう。※本連載では、相続税対策を始めとするあらゆる資産税業務に精通したプロ集団、JPコンサルタンツ・グループによる著書、『三者の視点から見た広大地評価の実践事例』(法令出版)より一部を抜粋し、税理士、不動産鑑定士、元税務調査官の三者の視点から見た、広大地評価についての考え方・評価方法を事例をもとに解説していきます。

市街化調整区域でも、2つの条件を満たせば適用可能

Q:下図のように、市街化調整区域内にある現況宅地の土地は、広大地の評価の適用があるのでしょうか。あるとしたらどのように評価するのでしょうか。

 

 

<回答>

 

市街化調整区域であっても、①条例指定区域内の土地で、②都道府県の条例の内容により戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる、という2つの条件を満たしていれば、広大地の評価ができます。

市街化調整区域の宅地、雑種地であっても適用できる

<評価担当者の見解>

 

評基通24‒4で広大地の評価方法が定められています。この項では、特に市街化区域かどうかの定めはありません。

 

ただ、2つの要件である①標準的な宅地に比し著しく広大であること、②開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものを具備しているかどうかです。したがって、この2つの要件を満たしているのであれば、広大地の評価は適用できます。

 

市街化調整区域内の広大地の評価の適用については、「17年情報」の「5市街化調整区域内の土地に係る広大地の評価について」において、次のように記載されています。

 

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5 市街化調整区域内の土地に係る広大地の評価について

 

⑴市街化調整区域内の土地の分類

 

平成12年の「都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律」により、開発許可制度は、地域の実情に応じた土地利用規制を実現するために柔軟な規制が行える体系に整備されることとなった。具体的には、旧「既存宅地」制度を、経過措置を設けて廃止することとし、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあっては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下同じ。)が条例で区域を定め、その区域においては周辺環境の保全上支障がない用途の建築物の建築等を目的とする開発行為を許可対象とした(都市計画法第34条第8号の3)。

 

(注)旧「既存宅地」制度とは、改正前の都市計画法第43条第1項第6号に基づく制度で、市街化区域に近接し50戸以上の建築物が連たんするなどの地域に存し、市街化区域及び市街化調整区域の線引き前からの宅地であったとして、都道府県知事等の確認を受けた宅地を通常、既存宅地という。

 

上記の法律改正に伴い、市街化調整区域内の土地については、「条例指定区域内の土地」及び「それ以外の区域内の土地」の2つに分類することができる。

 

イ 条例指定区域内の土地

「条例指定区域内の土地」とは、上記の都市計画法の定めにより開発行為を許可することができることとされた区域内の土地であり、具体的には、「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしている地域」のうち、都道府県の条例で指定する区域内の土地をいう。

 

当該区域内の土地については、都道府県知事は、開発区域及びその周辺の地域の環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないものについて、開発を許可することができることとされている。したがって、その区域内のすべての土地について、都市計画法上の規制は一律となる一方、許可対象とされる区域の詳細や建築物の用途等は、都道府県の条例により定められることとなるため、それぞれの地域によってその内容が異なることとなる。

 

ロ それ以外の区域内の土地

上記イ以外の区域内の土地については、原則として、周辺地域住民の日常生活用品の店舗や農林漁業用の一定の建築物などの建築の用に供する目的など、一定のもの以外は開発行為を行うことができない。

 

⑵広大地に該当するかどうかの判定

 

上記⑴により、市街化調整区域内の宅地が広大地に該当するかどうかについては、「条例指定区域内の宅地」であり、都道府県の条例の内容により、戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には広大地に該当するが、それ以外の区域内に存するものについては、広大地に該当しない。

 

また、市街化調整区域内の雑種地で、宅地に比準して評価する場合については、宅地の場合と同様に取り扱うことが相当である。

 

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この情報に合致していれば、市街化調整区域の宅地若しくは雑種地であっても広大地の評価はできるものと判断します。

 

なお、市街化区域内の雑種地を評価する場合はその区域内が条例指定区域内でなかったとしても、近傍宅地の評価が何を基準(条例指定区域内の宅地の価格)にしているかによって、広大地の評価ができるかどうかを判断若しくは近傍宅地の評価代えを行う必要もあります。

 

この話は次回に続きます。

税理士法人JPコンサルタンツ 代表税理士

昭和46年東京国税局総務部・東京国税局管内税務署に勤務し、主として資産税関係事務を担当。平成8年神田署勤務を最後に退職、同年小林登税理士事務所開設。平成17年税理士法人トゥモロー・ジャパン設立。平成21年JPコンサルタンツ・グループ代表取締役に就任。平成24年待山会計事務所と経営統合を図り、組織再編された税理士法人JPコンサルタンツの代表税理士に就任する。年間100件を超す相続案件を手掛ける。

<主な著書>
『広大地の評価実務Q&A』(中央経済社)、『相続税・贈与税の実務土地評価』(大蔵財務協会)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 役員税理士
不動産鑑定士 

平成10年7月、税理士登録。平成15年3月、不動産鑑定士登録。平成15年4月、税理士事務所開設。同年、有限会社アプレイザル・アルファ設立。平成17年10月、総合士業事務所の株式会社プライムを共同設立。平成18年3月、行政書士登録。平成26年4月、税理士法人JPコンサルタンツと税理士事務所の経営統合により、役員税理士に就任する。その専門性を活かし、鑑定評価及び相続税を中心とする資産税に力を注ぎ、多くの実績を有す。近年は税理士会・新聞社主催セミナー及び任意団体における研修会など、講演活動も精力的にこなす。

<主な著書>
『土地の税務評価と鑑定評価』(中央経済社/共著)、『広大地の評価税務Q&A』(中央経済社/共著)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成24年3月31日退官、平成24年7月税理士登録
平成24年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年8月税理士登録
平成25年9月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年9月税理士登録
平成26年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

連載相続税対策のために知っておきたい「広大地」の評価事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

小林 登,佐藤 健一,三上 満,斎藤 六郎,安田 修

法令出版

広大地の評価の適用を受けられるかどうかで、納税額に大きな差が出ます。しかし、広大地の評価に当たって適用される法律(建築基準法、都市計画法)を駆使し、かつ複雑になりすぎた評価通達を踏まえて評価額を算出することは、…

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