賃貸ニーズはあるか？ 不動産投資の「エリア選び」のポイント

田舎であっても「空室が少ない理由」が明確ならOK

神山：日本、海外も含めて投資エリアとして、どういう場所が好ましいのかといえば、やはり賃貸として人気のある場所です。

もしくは人気はなくても、そのエリアの稼働率が高いところです。田舎の駅でも稼働率が高くて空室が少ないところがあります。そうやって調べていくと、近くに工業団地があり、そこの従業員の大多数が借りていたり、あと学校があって単身者の需要があるなど、稼働率の高い理由があります。そうであれば、郊外でも構わないと思います。

唯一、注意するとすれば、一つの工場、一つの学校など、何か1カ所だけに賃貸ニーズを依存していないことです。今は工場や大学の移転はよくありますから、その点は注意が必要です。

ジュン：なるほど、たしかにシャープの亀山工場など大変なことになっているでしょうね。

物件を「持ちたい」「買いたい」と思うエリアも候補に

神山：ただし売却を考えると、皆さんが知っているような駅……例えば新宿まで30分など、頭にすぐイメージできるような立地であれば理想的です。人口でいうと、やはり首都圏外ということになります。

まず稼働率が高いことが第1ポイント。2番目としては知名度や、皆さんがそこに物件を「持ちたい！」「買いたい！」と思ったエリアです。そうなると、やはり政令指定都市や、駅としての立地がよいところに絞られてきます。

地方であっても、そのようないい場所がたくさんあります。北海道も人気があり、私の知り合いも札幌に3～4棟持っています。北国でも比較的に雪が少ないエリアです。雪が多いと、その処理に維持費がすごくかかります。そうした地方ならではのコストもしっかり調べる必要があります。

タカ：僕は東北の生まれですが、駐車場の雪かきが必要だったり、結構大変でしたよ。

神山：札幌であれば、この道は行政による除雪が行われるが、こっちの道は行われないといったこともあるようです。