「不動産投資」が飲食店等の経営に比べて安全な理由

一般的な商売に比べて何倍も成功しやすい!?

神山：不動産投資の儲けの仕組みとは、当然ながら家賃収入です。金融機関からお金を借り、それで建物と土地を買って、そこに住む人から家賃をいただきます。その家賃とローンの差額が利益になります。そこから税金や必要経費を差し引いたものをキャッシュフローと呼びます。

不動産投資ではこのキャッシュフローをいかに安定的に得ていくかが肝となります。

タカ：アパートは自分も住んだことがありますし、今もマンションを借りています。ビジネスとしては理解しやすいと思いますが、そんな簡単に成功するものでしょうか。

神山：一般的な商売に比べて何倍も成功しやすいといわれています。これがお店になると、一日の売り上げがゼロの日もあれば、すごく多い日もあるかもしれません。

しかし家賃というものは基本的には一定収入であり、たとえ空室リスクがあるにせよ、明日いきなり出ていくことはまずあり得ないからです。

ヨシト：そんなものですか。

ジュン：今、少子高齢化が問題となっていますが、それでも大丈夫なのですか。

神山：いくら人が減っていくからとはいえ、急に明日から「すべての物件が半額になる！」こともないのです。長い目で見れば日本は人口が減っていくし、とても家賃も上がるとは想像できませんが、かといって、今日、明日に入居者が全員出ていくわけでもありません。

事実、リーマンショックなど、今まで様々なアクシデントが起きても、家賃にはそれほど反映していないのです。土地値などに影響しても家賃自体には極端に反映されませんから、インカムゲインという部分においては非常に安定的であるのが魅力といえます。

ジュン：それは知りませんでした。

人口が増えている地域を選べば･･･

神山：日本の人口が減っていますが、首都圏、とくに東京とその近郊に関しては、逆に人口が増えています。そのポイントさえ押さえておけば、それほど失敗をすることもなく、少なくともラーメン屋やカフェなど飲食店を営むことに比べれば安全です。

ジュン：たしかに東京には人がたくさんいます。

神山：メリットは不労所得で、自分が汗水流してお金を稼ぐのではなく、物件を買って運営を管理会社に任せておけば、あとは家賃が入ってくるだけなのです。本業をしながら不労所得が得られます。物件をたくさん買えれば買える人ほど、資産がどんどん膨れていく傾向です。実際にそのような人が多くいます。

ジュン：たしかに芸人でアパート経営をしている人が何人もいます。

タカ：僕のまわりはいないので、イメージしにくいですが……。

神山：普通にサラリーマンをしていた人が大家業に目覚め、自分の所得より家賃収入から得られるキャッシュフローのほうが多くなっている人が続出しているのです。その方たちは「仕事はいつ辞めてもいい！」という姿勢です。事実、私はこういう人たちとよく遊びに行きます。

ヨシト：そんな人がたくさんいるのですか!?

神山：彼らのもともとの年収は800万円や1000万円くらいです。30代から40代前後で、それなりの優良企業に勤めています。

ヨシト：我々のような不安定な職業からすれば、大企業に勤めながら投資をしようなんて、現実離れしているような気もします。

神山：公務員、一部上場企業のサラリーマンといった堅い職業の人ですら不動産投資をやっている現実があります。私たちが想像している以上に、不動産投資をやっている人が多いのです。

言い換えれば、私たちが想像している以上に危機感が大きいということを意味するのです。

ジュン：僕たちと同じということですか。

神山：年金問題など、自分たちの将来の保証が破綻をきたすのではないか、「もう国をあてにできない！」という表れかもしれませんね。