今回は、空き家保有で発生するリスクについて見ていきます。※本連載は、一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会（会長・米田淳氏、理事・井勢敦史氏・岡原隆裕氏、会員・芳本雄介氏／他）の編著、『空き家管理マニュアル』（建築資料研究社）の中から一部を抜粋し、近年深刻化する空き家問題について、その「管理」の具体的なポイントをご紹介します。
空き家は近隣住民にとって「危険な存在」
空き家を管理せずに放置しておくと、様々なリスクが発生します。ここでは、空き家を保有することによる所有者リスクと、空き家管理業務を行う事業者のリスクについて説明します。
（1）空き家保有のリスク
①外部不経済と所有者責任（工作物責任）
相続等を契機に遠方に居住する空き家所有者や相続人不明の空き家が増加していることなどを背景に適正な管理がされず、空き家周辺に外部不経済をもたらす状況が発生しています。空き家発生による外部不経済の事象には、次のようなものがあり、空き家は近隣住民にとって、「大きな迷惑」だけでなく「危険な存在」になっています。
●地域景観の悪化
●害虫の発生、野良猫
●野良犬などの集中、不法投棄などによる生活環境の悪化
●雑草の繁茂、落ち葉の飛散、植栽の越境・建物や塀等の倒壊、屋根材
●外壁材等の飛散・落下
●隣接地への草の侵入や樹枝の越境
●火災の発生
●犯罪の発生
●誘発
●不審者の不法滞在
●ポスト（郵便受け）の悪用
このような適正な管理がなされていない空き家が地域にもたらす外部不経済に対して、直接被害が及ぶ近隣住民の関心は高いものの、肝心の所有者の問題意識が低い傾向にあります。
しかし、外部不経済による近隣への悪影響に止まらず、所有者には工作物責任（民法717条）が及ぶことになり、空き家所有者は、建物の崩壊など工作物に起因する事故で、工作物の設置または保存に瑕疵（かし）がある場合、自己に過失がなくても責任を負わねばなりません（無過失責任）。
［図表1］所有者と占有者の工作物責任
【民法】（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
火災、倒壊…空き家の損害賠償責任は直接所有者へ
空き家所有者は、このような大きなリスクを抱えているにもかかわらず、保険会社は、その損害賠償責任を担保する保険の引き受けをしない傾向にあり、賠償責任保険が付保されていない場合、損害賠償責任は直接所有者に及びます。また、空き家が共有である場合は、共有者全員が連帯してその責任を負わなければなりません。
公益財団法人日本住宅総合センターが国土交通省住宅局住宅総合整備課住環境整備室の提案により、平成24年度プロジェクトとして実施した「空き家の発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」では、空き家発生による外部不経済の損害額について、次の4つの想定するケースで試算がされています。
［図表2］空き家の発生による外部不経済の実態と損害額の試算
これら想定の試算のうち、Aの火災による隣接家屋の全焼・死亡事故は、失火責任法により「重過失がある場合のみ損害賠償責任を負い、軽過失による失火の場合は損害賠償責任を負わない」と、されます。しかし、工作物責任（土地の工作物の瑕疵から火災が発生した場合）との関係は、最高裁判例が存在しておらず、裁判例でも立場が分かれており、損害賠償責任を負うことになる可能性があります。
一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会長
大丸ハウス株式会社 代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級建築士
大阪大学基礎工学部卒。きりう不動産信託株式会社顧問、一般社団法人全国不動産コンサルティング協会専務理事、一般社団法人全国空き家相談士協会専務理事。平成27年12月より大阪市空家等対策協議会委員。
【主な著書・寄稿等】
著書：『新・不動産信託の活用術』（住宅新報社、2008年）、『不動産の信託』（共著、住宅新報社、2005年）
寄稿：『地代・家賃と借地借家』（住宅新報社、2014年）、『事例でわかる！コンサルティングによる不動産ビジネス』（週刊住宅新聞社、2012年）
解説・監修：『不動産コンサル過去問題集』（住宅新報社、2006年～2017年毎年）、事例提供/『居住福祉産業への挑戦』（東信堂、2013年）、『実例にみる信託の法務・税務と契約書式』（日本加除出版、2011年）など
著者プロフィール詳細
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連載空き家820万戸時代が到来――空き家を持つ人のための管理マニュアル
一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事
公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、公認ホームインスペクター、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、木材アドバイザー
司法書士事務所・不動産コンサルティング会社を経て、現在「住生活コンサルタント」として活躍。
誰もが安全・安心・健康で快適な住生活を営むことができる環境形成を目指し、不動産流通市場の透明化に関する仕組みづくりや地域の活性化、空き家問題などに精力的に取り組む。
また「第三者の立場」で消費者向け、事業者向けの講演・研修・コンサルティングで全国を飛び回る傍ら、業界紙等への執筆も行う。
現在、「新建ハウジングプラスワン」において「小さな工務店のストックビジネス最前線」を連載中。
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連載空き家820万戸時代が到来――空き家を持つ人のための管理マニュアル
一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事
株式会社つばさ資産パートナーズ 代表取締役
公認不動産業務コンサルティングマスター、相続対策専門士、宅地建物取引士、CPM®（米国不動産経営管理士）、賃貸不動産経営管理士
立命館大学法学部法律学科卒。不動産相続コンサルティングを皮切りに、不動産業務、相続サポート業務を行っている。相続に強い専門家ネットワークを構築しているのも強み。
空き家解消の取組みとして一括賃料前払いサブリース方式を使い、空き家活用や空き家の買取り、デザイナーズ戸建賃貸を新築する投資事業などにも取り組んでいる。不動産オーナー向け勉強会「つばさ資産塾」を主宰。
【講演歴】クレオ大阪西（大阪市立男女共同参画センター）、大阪市立住まい情報センター、岡山リビング新聞社、ほか多数。
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連載空き家820万戸時代が到来――空き家を持つ人のための管理マニュアル
一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会員
株式会社プロブレーン 代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士
「思いを築く不動産のCreative Company」をモットーとし、モノだけではなくお客様の思いにもフォーカスし不動産の困りごとを解決します。心豊かな暮らしを育むために和やかに家系学を学ぶ、「幸運を拓く 家族の法則」講座を主催。
【得意分野】①コンサルティング事業（不動産運用、賃貸経営、空き家、相続、信託、債務整理）②不動産再生事業（空き家の借上、老朽アパートの引取り、借地権付建物の引取り）③仲介事業・売買事業（土地、住宅、収益マンション、収益ビルの仲介・売買）
【寄稿】『地代・家賃と借地借家』（住宅新報社、2014年）、『事例でわかる！コンサルティングによる不動産ビジネス』（週刊住宅新聞社、2012年）
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