空き家の管理事業者が加入する「賠償責任保険」等の概要

今回は、空き家の管理事業者が加入する「賠償責任保険」等の概要について見ていきます。※本連載は、一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会(会長・米田淳氏、理事・井勢敦史氏・岡原隆裕氏、会員・芳本雄介氏/他)の編著、『空き家管理マニュアル』(建築資料研究社)の中から一部を抜粋し、近年深刻化する空き家問題について、その「管理」の具体的なポイントをご紹介します。

管理事業者なら加入したい「請負業者賠償責任保険」

前回に引き続き、空き家管理の建物管理について見ていきます。

 

(13)管理事業者の賠償責任保険

 

空き家管理事業者は、依頼者や第三者への賠償責任に対する保険に加入します。

 

空き家管理の業務管理をいくら徹底したとしても、事故が起きる可能性を完全になくすことはできません。

 

●清掃後に窓を閉め忘れ、吹き込んだ雨で家財が濡れてカビが生じた。
●鍵を閉め忘れたため、泥棒が侵入して家財を盗まれた。
●電気を消し忘れ、無駄な電気代が掛かってしまった。
●作業中に建物や家財に傷をつけてしまった。


このような空き家の管理業務や管理する空き家に起因する偶発的な事故で、管理事業者が法律上の賠償責任を負担することにより被る損害を補償する保険は、管理事業者が業務を行う上で必要不可欠です。

 

これらの損害を賠償する保険として、これまで「請負業者賠償責任保険」という業務内容に応じて保険会社が個別に査定・設定をする商品がありましたが、いわゆるオーダーメイドの保険で小規模事業者の加入は容易ではありませんでした。しかし、平成29年1月に、空き家管理事業者向けの「空き家賠償責任保険」が発売され、状況が大きく変わりました。

 

小規模な空き家管理事業者でも加入できるだけでなく、「空き家賠償責任保険」には、所有者の工作物責任による賠償責任に対する保険がセットになっているものもあり、このような保険への加入の有無が、消費者が空き家管理業者を選択する際の一つの判断材料になっていくでしょう。

 

(14)専門的な建物検査

 

 

契約受託時や大きな自然災害があった後、あるいは空き家管理が長期に及ぶ場合の契約更新時、もしくはその他管理事業者が必要と認めた場合などに、専門家による建物検査を行うことは、危険個所の早期発見や建物の劣化診断などに有益で、効果的な予防措置につなげることができます。

 

これら建物検査には、耐震診断やシロアリ調査、インスペクション(目視による住宅診断)などがあり、建築関連業を中心に様々な事業者、機関、資格者などがこれらを実施しています。

 

※空き家管理や空き家保険等の関係で建物検査を実施している公的機関や認定専門資格士は、現在のところ見当たりません。

空き家所有者を特定する方法とは?

(15)報告

 

依頼者への定期報告や随時報告は重要で、管理業務報告と管理物件報告があります。

 

管理業務報告は、実施した業務内容の報告で、作業報告や現況報告がこれにあたり、写真等を添付して具体的に管理物件の状態を報告します。管理物件報告は管理物件の劣化状況や動作不良、損傷など不具合になった部分を報告するとともに、専門調査や改善・補修等の必要がある場合はその提案を行います。

 

その他、第三者から依頼者への問い合わせや連絡・通知などについて、空き家管理事業者がそれらについて依頼者の窓口となる場合は、報告事項に含むことになります。

 

(16)空き家所有者等(権利者)の調査、特定

 

「空き家のある所に所有者はいない」のは当たり前のことですが、所有者に対して空き家を適正に管理するよう求める場合などには、空き家の所有者を特定する必要があります。空き家の所有者等の特定方法としては、不動産登記情報による調査、近隣住民への聞き取り調査、空き家住所への手紙の送付(転送による配達)等があります。

 

不動産登記情報による調査では、相続登記や住所変更登記が行われていないなどにより、登記名義人と真の所有者が異なっていたり、住所が不明であったりするケースが多く見られます。近隣や自治会などへの聞き取りでは、プライバシーの問題があり、簡単に聞き出せるものではありません。また、転送の手続きがされていない場合や正しい宛名が把握できていない場合は、手紙を送付しても相手方に届く可能性はありません。このように、空き家所有者を特定することは、容易ではありません。

 

一方、空家等対策特別措置法(第10条)により、空き家の所在する市町村長は、固定資産税の課税情報(氏名その他の空き家等の所有者等に関するもの)を、必要な限度において内部利用できることになりました。このような空き家所有者の情報を市町村から聞き出すことはできませんが、「市町村が空き家所有者に連絡して管理事業者を紹介する。」といった行政と民間の連携は、今後促進される可能性があります。

 

なお、民法に基づく財産管理制度として、不在者(「従来の住所又は居所を去り、容易に戻る見込みのない者」を言います。)が、その財産の管理人を置かなかったとき、あるいは、相続財産につき相続人のあることが明らかでないときに、家庭裁判所は、利害関係人等の請求に基づき不在者財産管理人又は相続財産管理人を選任し、家庭裁判所の下、これらの管理人をして財産の管理等にあたらせる制度があり、これらの制度を利用することができる場合もあります。

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会長
大丸ハウス株式会社 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級建築士
 

大阪大学基礎工学部卒。きりう不動産信託株式会社顧問、一般社団法人全国不動産コンサルティング協会専務理事、一般社団法人全国空き家相談士協会専務理事。平成27年12月より大阪市空家等対策協議会委員。
【主な著書・寄稿等】
著書:『新・不動産信託の活用術』(住宅新報社、2008年)、『不動産の信託』(共著、住宅新報社、2005年) 
寄稿:『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年) 
解説・監修:『不動産コンサル過去問題集』(住宅新報社、2006年~2017年毎年)、事例提供/『居住福祉産業への挑戦』(東信堂、2013年)、『実例にみる信託の法務・税務と契約書式』(日本加除出版、2011年)など

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、公認ホームインスペクター、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、木材アドバイザー 

司法書士事務所・不動産コンサルティング会社を経て、現在「住生活コンサルタント」として活躍。
誰もが安全・安心・健康で快適な住生活を営むことができる環境形成を目指し、不動産流通市場の透明化に関する仕組みづくりや地域の活性化、空き家問題などに精力的に取り組む。
また「第三者の立場」で消費者向け、事業者向けの講演・研修・コンサルティングで全国を飛び回る傍ら、業界紙等への執筆も行う。
現在、「新建ハウジングプラスワン」において「小さな工務店のストックビジネス最前線」を連載中。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 理事
株式会社つばさ資産パートナーズ 代表取締役

公認不動産業務コンサルティングマスター、相続対策専門士、宅地建物取引士、CPM®(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士 

立命館大学法学部法律学科卒。不動産相続コンサルティングを皮切りに、不動産業務、相続サポート業務を行っている。相続に強い専門家ネットワークを構築しているのも強み。
空き家解消の取組みとして一括賃料前払いサブリース方式を使い、空き家活用や空き家の買取り、デザイナーズ戸建賃貸を新築する投資事業などにも取り組んでいる。不動産オーナー向け勉強会「つばさ資産塾」を主宰。
【講演歴】クレオ大阪西(大阪市立男女共同参画センター)、大阪市立住まい情報センター、岡山リビング新聞社、ほか多数。

著者紹介

一般社団法人大阪府不動産コンサルティング協会 会員
株式会社プロブレーン 代表取締役

公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士 

「思いを築く不動産のCreative Company」をモットーとし、モノだけではなくお客様の思いにもフォーカスし不動産の困りごとを解決します。心豊かな暮らしを育むために和やかに家系学を学ぶ、「幸運を拓く 家族の法則」講座を主催。
【得意分野】①コンサルティング事業(不動産運用、賃貸経営、空き家、相続、信託、債務整理)②不動産再生事業(空き家の借上、老朽アパートの引取り、借地権付建物の引取り)③仲介事業・売買事業(土地、住宅、収益マンション、収益ビルの仲介・売買)
【寄稿】『地代・家賃と借地借家』(住宅新報社、2014年)、『事例でわかる!コンサルティングによる不動産ビジネス』(週刊住宅新聞社、2012年)

著者紹介

連載空き家820万戸時代が到来――空き家を持つ人のための管理マニュアル

本連載は、2017年1月15日刊行の書籍『空き家管理マニュアル』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

空き家管理マニュアル

空き家管理マニュアル

一般社団法人 大阪府不動産コンサルティング協会

建築資料研究社

2016年5月26日、「空家対策等の推進に関する特別措置法」が全面施行されるなど、空き家問題を取り巻く状況が変化してきている。 不動産事業者はこの状況にどう立ち向かっていくべきか? 本書は、空き家対策の3本柱「利活用」…

 

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