物件価値の低下、第三者の占有･･･空き家の保有で抱えるリスク

劣化が早い「人が住んでいない空き家」

前回に引き続き、空き家を保有することによる所有者リスクについて説明します。

②建物の価値の低下リスク

人が住んでいない空き家は劣化が進みます。壁や畳のカビや湿気による腐食、屋根や木部の老朽化が進行します。また、水道の通水が無いために、給水管の内部がサビついたり、設備機器が劣化したりします。

適正な管理がされていない空き家では、次のような事態が発生する可能性があり、建物の価値を引き下げます。

●建物の密閉状態が続くことにより、湿気等の要因が重なってカビの異常繁殖がおきます。

●タンス・ソファーなど家具の傷み、フローリングのヒビ割れ、畳の腐食などがおこります。

●玄関周りの部分朽廃や、各ドアに歪みが現れます。

●シロアリはもちろんのこと普通の黒いアリもこの放置空き家の状態を好みます。

●流し台や、風呂場、洗面所などの排水口内やトイレの溜水部の水が蒸発し、悪臭の原因になったり、害虫や蛇、ネズミなどの入り口になったりします。

●蜂の巣、動物の棲み家となることもあります。

●集合住宅では鳩被害も多く報告されています。

●窓・サッシなど開口部周りのコーキングの劣化で、雨水の浸入することもあります。

●ネズミが建材や家具、電気や電話の配線などをかじり、電気設備を故障させたり火災を発生させたりする場合があります。

なお、空き家を管理していても、よほどの手間やコストをかけない限り建物の価値が維持できるわけではなく、劣化を緩和する程度の効果しかありません。

③第三者の占有リスク

空き家の管理を引き受けた者（管理者）が、所有者に無断でその空き家を第三者に賃貸した場合、管理者と第三者（借り主）との間では、借り主の善意悪意にかかわらず賃貸借契約は有効に成立しますが、所有者は、借り主に対して明渡しを求めることができます。

しかし、借り主が継続的に使用し、賃料を支払っていた場合には、善意10年、悪意20年で、借り主は、賃借権を時効取得します。このとき、所有者は賃借人に対して明け渡しを求めることができなくなります。

相続トラブルや権利分散のリスクも

④自然災害に対するリスク

地震や台風等、自然災害による建物の毀損のリスクがあり、空き家が火災保険や地震保険で担保されていない場合、もしくはこれらの保険金額を上回る損害が発生した場合は、資産価値等に悪影響が及ぶ可能性があります。

⑤不動産価値の下落リスク

住宅市場はすでに供給過剰です。2019年には日本国内の総世帯数がピークに達し、空き家の増加に拍車がかかると予測されています。人口の集約が図られる街や住まいに魅力的な地域など、他と差別化されたエリアを除けば、基本的に地価のトレンドは下落方向にあり、土地を保有し続けることがリスクになる可能性があります。

⑥相続トラブル（争続）、権利分散（共有）のリスク

個人資産に占める不動産の割合は50%以上で、中でも自宅がその大部分を占めると言われています。個人が所有する空き家は、被相続人の空き家所有者から相続に承継される相続財産ですが、相続の過程において、相続人の間での紛争は多発しています。

また、一時的に共有によって紛争を避けることも行われていますが、問題解決を先延ばしにしているに過ぎないような場合もあります。

⑦その他のリスク

外部不経済が原因で起こる近隣とのトラブルや、そのトラブル等による所有者の精神的な負担も所有者のリスクに含まれます。