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建物の鍵を預かる場合は、制限を設ける
前回に引き続き、空き家・建物のチェックポイント、関連サービス、保険など、空き家管理固有のポイントを見ていきます。
②空き家の鍵の預かり
建物内部の点検を含まない空き家管理では、基本的に建物の鍵は預からないようにします。ただし、依頼者の希望で建物の鍵を預かる場合は、「使用は非常時に限る。」「非常時以外の建物内ヘの立ち入りは、その都度依頼者の指示を受けて行う。」などの制限を設けることが必要です。
建物の鍵を預かる場合、管理事業者が民法717条の「土地の工作物の占有者・所有者の責任（工作物責任）」を負うリスクをなくすために、占有を管理事業者に移転するものではないことを明らかにしておきます。ただし、そのことをもって、第三者からの占有の主張に対抗できるわけではありません。一般に、不動産業者が売主から建物の鍵を預かる場合、物件調査や内覧に立ち会うだけの権限しかなく、工作物責任には当たらないと考えられていますが、空き家管理で鍵を預かる場合とは、その責任の重さが異なることに注意しておきましょう。
また、管理事業者は、鍵（門扉や駐車スペースなど建物以外の鍵を含みます。）を空き家管理業務以外の目的で使用しないことを明確にし、預かった鍵は、鍵の種類ごとに本数を記録（本鍵、コピー鍵別）しておきます。管理期間中は、鍵の持ち出しを記録するなど、厳重に鍵を取り扱うようにします。なお、鍵を外注業者などに預けたことに起因するトラブルは、原則としてその責任が管理事業者に帰属します。
※老朽住宅などでは、施錠・解錠やドアの開閉に支障が生じているケースがあります。そのような場合は、空き家管理の開始前に、建物の鍵の修理・交換やドアの建付け修理などが必要です。
管理不全状態を解消した上で、管理を受託する
③建物の状態
建物が、空家等対策特別措置法で定義されている特定空家等の状態（ここでは、「管理不全状態」といいます。）になっていないかを確認します。依頼時に管理不全状態である場合は、その状態を解消した上で管理を受託します。また、そのまま放置すると管理不全状態になるような建物の場合も、未然防止策を施す必要があります。
なお、管理不全状態を解消して管理できる状態にするための費用が高額になるなど、空き家管理を行っていくことが合理性に欠けると判断される場合、そのまま放置することの諸問題やリスクなどを依頼者に説明するとともに、公費による除却助成があればその旨を助言するなど、管理不全状態の解消に向けた対応をすることが必要です。
注）空家等対策特別措置法では、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）を「空家等」（第2条第1項）、次に掲げるような状態にあると認められる「空家等」を「特定空家等」（同条第2項）と定義しています。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
火災保険、地震保険、賠償責任保険の加入状況を確認
④保険の加入状況
損害保険の加入状況を確認します。
ⅰ）火災保険・地震保険
対象になる空き家に火災保険が掛けられていない場合は、加入を勧めます。
居住用の建物は「住宅物件」として住宅火災保険（保険会社により各種商品があります。）の対象ですが、住居として使用される見込みのない空き家住宅は、通常「一般物件」として取り扱われ、店舗併用住宅と同様に普通火災保険の対象になります。普通火災保険の保険料は、住宅火災保険の保険料と比較しますと約2倍に高くなっています。
火災保険を契約する場合、申込人は必ずしも空き家所有者でなくてもよく、推定相続人（現状のままで相続が開始した場合、直ちに相続人になるべき者）等の利害関係人であれば契約できます。しかし、火災等による損害が発生した場合、事故発生後の処理が困難になることがあるので注意しておく必要があります。なお、空き家の状態などによっては火災保険の引き受けが断られる場合があります。
地震保険は、住宅のみに使用される建物及び居住併用建物と、そこに収容される家財だけを対象にしています。したがって、空き家の火災保険が「一般物件」の場合は、地震保険に加入できません。
火災保険に加入している場合、その保険証券を確認すれば次の事項が把握できます。
・保険会社
・証券番号
・保険期間
・保険の種類
・契約者住所
・氏名
・記入被保険者名
・保険金額
・契約目的物件
・保険の対象（建物・家財）
・賠償責任に関する特約の有無
・地震保険の有無
・その他
住居として使用していた建物が空き家になった場合、使用形態の変更により火災保険契約の対象が「住宅物件」でなくなることがあります。
ⅱ）建物所有者の賠償責任保険
空き家が近隣の居住者や通行人等の第三者に及ぼした損害に対する賠償は、空き家所有者の契約による「施設所有（管理）者賠償責任保険」で対応することになります。
この保険は、施設を所有、使用または管理する者が、施設の構造上の欠陥や管理の不備、あるいは施設の用法にともなう仕事の遂行に起因して、第三者に身体的傷害や財物損壊を与えた場合に、法律上の賠償責任を負担することによって被る損害を保険金として支払うものです。この法律上の賠償責任には、所有者の賠償責任が含まれますので、空き家所有者にとっては加入しておくべき保険ですが、空き家や老朽化した建物の場合には、保険会社に引き受けを断られる場合があります。
このように、空き家所有者は、必要な損害保険に加入できない可能性があり、その場合大きなリスクを抱え込むことになります。
（注）住宅火災保険や併用住宅を対象とする普通火災保険には、建物所有者の賠償責任保険を特約に付加した保険商品もあります。
（注）空き家の管理業者の賠償責任保険で、所有者の賠償責任を補償する商品が誕生しています。
（注）保険会社によって取り扱う保険商品の内容が異なりますので、詳しくは保険会社や代理店に確認して下さい。
