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【予測・検討材料】次の20年に選ばれるエリア
ここからは次の20年を考えます。次の20年に選ばれやすいのは次の条件を複数満たすエリアかもしれません。
- 都心への通勤・通学アクセスが良く、複数の交通手段を持つ
- 駅周辺や沿道に、更新可能な老朽建物・低未利用地・大規模用地がある
- 都心部より土地取得費を抑えられ、住宅価格・賃料とのバランスを取りやすい
- 防災・浸水・道路幅員などの課題に対して、行政の後押しによる再開発を行える
- 防災・木密解消、公共施設の更新、鉄道・駅周辺整備と連動できる
具体的には、荒川区・台東区・墨田区などの都心東側では、木密解消、防災道路・公園整備、既存市街地の再開発が引き続き注目されます。また、都心西側・北側でも、駅勢圏に一定の需要があり、防災整備と駅前再開発が連動する場所は候補になり得ます。市部については、広域交通の改善、駅前再整備、地域固有の需要創出のきっかけが重要になるでしょう。
鉄道延伸がもたらす新たな開発候補
次の開発サイクルを考えるうえでは、現在は駅から距離があり、いわば「陸の孤島」的な性格を持つ地域でも、鉄道延伸と駅周辺まちづくりが連動する場所は注目できます。鉄道延伸は、単に所要時間を短縮するだけでなく、駅前広場、道路、公園、住宅、商業などの整備を誘発する可能性があるためです。
あくまで検討材料ですが、都営大江戸線の光が丘〜大泉学園町延伸は注目に値します。東京都は土支田、大泉町、大泉学園町の3駅を想定し、補助230号線などの道路整備と一体となる延伸を検討しています。
大泉学園町・土支田周辺は23区にありながら鉄道駅から距離がある地域であり、延伸が実現すれば、新宿・六本木方面へのアクセス改善、駅予定地周辺の住宅・商業集積、沿道の土地利用転換が期待できます。ただし、現段階では検討・事業化協議の段階であり、開業時期や実現を前提にした予測はできません
東京東部では、有楽町線の豊洲〜住吉間延伸が2024年に計画決定され、工事に着手しています。新駅として「（仮称）枝川」、「（仮称）千石」が予定され、東陽町駅を経由し、豊洲・臨海部と東京東部・北部を結ぶ交通利便性の向上が見込まれます。
23区外では、多摩都市モノレールの上北台〜箱根ヶ崎延伸が2025年に都市計画決定・事業着手されました。新駅を中心に多摩地域の公共交通ネットワークを強化し、沿線の住宅・商業・業務機能を再編する可能性があります。また、多摩センター～町田延伸は検討段階であり、実現すれば多摩地域の南北交通と団地再生を後押しする可能性があります。
なお、これらの予測は不動産価値の上昇を保証するものではありません。あくまで、議論や検討の材料として提示するものです。
【注記】
本レポートは、情報提供のみを目的として作成されたものであり、特定の金融商品の売買を推奨・勧誘するものや、投資助言・その他の法的な助言を構成するものではありません。本レポートに掲載されているデータ、見通し、分析、および意見は、作成時点で信頼できると判断した情報に基づき細心の注意を払って作成されていますが、その正確性、完全性、妥当性、または将来の成果を保証するものではありません。
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【参考資料】
- 国土交通省 「第1回 都市の多様性とイノベーションの創出に関する懇談会」
- 不動産証券化協会 「不動産証券化ジャーナル vol.63」
- 国土交通省 「平成20年地価公示に基づく地価動向について」
- 東京都 「東京都市計画 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」
- 墨田区 「曳舟駅周辺地区のまちづくり」
- 台東区 「住まいの共同化と安心建替え支援制度」
- 東京都 「令和7年 国・地域別外国人旅行者行動特性調査報告書」
- 東京都 「大江戸線延伸の現在の検討状況について」
- 国土交通省 「鉄道需要分析手法に関するテクニカルレポート」
- 東京メトロ 「有楽町線延伸（豊洲・住吉間）及び南北線延伸（品川・白金高輪間）新線プロジェクト」
- 東京都 「多摩都市モノレールの延伸（上北台〜箱根ヶ崎）」
- 東京都 「鉄道・新交通システムの整備」
[参考資料]
不動産テック特化型の調査研究機関・つくる総研『つくる総研調査レポート 都内マンションの竣工年別分布からみたエリア分析（2026年9月28日）』
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