東京西部のマンション開発はなぜ減少したのか？20年間の竣工分布データによる「都心北東部集中」の理由と、次の20年で選ばれるエリア

今回の調査の狙い

［図表1］竣工年ごとの物件数（東京都内、単位：棟） 出典：つくる総研調査レポート『都内マンションの竣工年別分布からみたエリア分析（2026年9月28日）』

上のグラフは、当社が収集した不動産データをもとに、2026年1月から6月の上半期に、賃貸または売買の募集が行われたSRC造またはRC造のマンションの棟数を竣工年ごとに集計したものです。同じマンションで2戸以上の募集があっても、棟数では1件とカウントしています。

このグラフは2026年上半期に募集が確認された物件を竣工年別に集計したものであり、実際の全竣工件数を示すものではありません。ただし、各年代に竣工したマンションの供給規模や、現在も市場に残る物件ストックを推測するための間接的な代理指標として一定の示唆を得ることができます。

上記グラフを、新規竣工動向を推測するための間接指標ととらえれば、竣工年が多い時期と少ない時期で、概ね20年弱での波が見られます。今回は 2001年から2005年（グラフの背景が黄色いゾーン）と、2021年から2025年（グラフの背景が青いゾーン）に分けて、その違いを分析しました。

20年前と現在の局面でどのような違いがあるのかを考察するのが今回の調査の狙いです。

過去20年間のマンション分布推移

2001年～2005年竣工のマンション分布

［図表2］2001-2005 年竣工のマンション分布 出典：つくる総研調査レポート『都内マンションの竣工年別分布からみたエリア分析（2026年9月28日）』

2001〜2005年は、東京23区の中心部に強い集積が見られる一方、東京都西部の市部にも開発の分布が広がっています。したがって、この時期は「東京全体」が開発対象となっており、都心部を中心にしながらも、市部を含む広い範囲で竣工が発生していたと読めます。

特に、千代田・中央・港を含む都心部から、渋谷・新宿・豊島・台東・墨田などの周辺部へ連続する集積が目立ちます。市部では分布の濃淡があるものの、八王子、町田、府中、調布、立川、武蔵野などにも点在しています。

2021-2025 年竣工のマンション分布

［図表3］2021-2025 年竣工のマンション分布 出典：つくる総研調査レポート『都内マンションの竣工年別分布からみたエリア分析（2026年9月28日）』

2021〜2025年は、都心部および都心に近い北東部への集中が明確になっています。一方、西部の市部では2001〜2005年と比べて強い集積が少なく、開発が抑え気味なことがうかがえます。

23区内では、荒川区、台東区、墨田区、豊島区、北区、板橋区など、都心に近く、東京駅や大手町駅のような都心東側と交通ネットワークで接続するエリアの分布が目立ちます。都心の利便性を享受しながら、都心3区や5区などに比べて相対的に安く土地取得の可能性が見込める地域に竣工が集まった可能性があります。