東京西部のマンション開発はなぜ減少したのか？20年間の竣工分布データによる「都心北東部集中」の理由と、次の20年で選ばれるエリア

両期間の比較

両期間の違いは、次のように整理できます。

なお、ヒートマップは当社で把握できた物件の棟数を空間的に集計・平滑化したものであり、実際の全建築着工戸数や開発投資額を直接示すものではありません。

したがって、上記は「2026 年上半期に募集が確認できた物件データにおける竣工年分布（棟数ベース）」の比較結果として考慮する必要があります。

【考察】20年前と現在、違いの背景・原因

20年前（2001-2005年）：不動産流動化・証券化と都心回帰

2001〜2005 年は、長期停滞のなかで地価が調整され、都心回帰や再開発が進み始めた時期にあたります。

この時期の背景として、不動産を金融商品化し、資金を呼び込みやすくする制度整備が進んだ点は重要と考えます。1998年に旧SPC法（特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律）が施行され、2000年には投資信託法の改正によって不動産等を運用対象とする投資信託・投資法人の仕組みが整えられました。

その結果、2001年9月に日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人の2銘柄が東京証券取引所に上場し、日本のJ-REIT市場が始まりました。さらに、2001年には旧SPC法の改正による資産流動化法への移行も行われました。

これら一連の取り組みは、資金調達の制約を受けやすかった不動産に投資家の資金を導入する経路を広げました。特にJ-REITは投資口を証券取引所で売買できるため、一般個人の小口資金の取り込みを可能にしました。投資資金を呼び込むことにより、収益性や将来の再開発可能性が評価される都心部の物件に資金が向かいやすくなり、都心回帰を資金面から補強した可能性があります。

ただし、流動化促進策が都心回帰を起こした単独の要因として考えるのは避けるべきとも考えます。地価の調整、規制緩和、都市再生政策、不動産を持つ企業による不動産のオフバランス化、都心居住ニーズ、交通・生活利便性などの複合要因が考えられるためです。

本記事では、2001〜2005 年の特徴は、J-REIT に見られる不動産証券化・流動化の制度整備と、その他の複合要因による都心回帰としてとらえています。

現在（2021-2025年）：木密解消など街の再生・再開発

2021〜2025年は、居住者の立地選好といった需要の要因と、建築費、人件費、金利、用地取得費などの開発コストの両面から、エリアの選別が強まりやすい環境にあります。事業者は販売・賃貸価格を確保しやすく、交通利便性や生活利便性を説明しやすい場所に投資を集中させる傾向を強めた可能性があります。

市部では、人件費や材料費など建築費が高まる局面では、都心部に比べてコスト増を販売価格や賃料に転嫁しにくいため開発が慎重になっていると考えられます。

一方、都心近接部では、老朽建物の更新、狭小・低未利用地の再編、駅前広場・道路・公園の整備など、既成市街地を再開発につなげることができます。荒川区・台東区・墨田区などで分布が目立つのは、都心アクセスと再開発の余地が組み合わさった結果とも解釈できます。

墨田区の錦糸町駅周辺では、利便性の高さから単身者・ディンクス層向けのコンパクトマンションや、駅から少し離れた住環境の良いエリアでのファミリー向け供給が並行して進みました。押上駅、曳舟駅周辺では。駅周辺の高架化や道路の整備に伴い、周辺の木造住宅密集地域（木密地域）や町工場跡地が、中高層マンションへと変化しました。

台東区の浅草周辺では、木造住宅が密集し、狭い道路が多く存在していました。区は助成金を出すなどして、 隣地の敷地を一体的に利用して強固な建物を建築する共同化（マンション化）を推奨しています。

再開発は火災延焼や震災への脆弱性を改善し、道路・公園などの公共空間を整備する役割も持ちます。このような防災上の必要性が地域の行政を後押しし、老朽市街地の建て替えや共同化を促すひとつの要因になったと考えられます。

したがって、本レポートでは、2021〜2025年の都内北東部への開発集中は、単に土地が相対的に安いからだけではなく、「都心に近い」「駅の利便性がある」「防災上の更新が必要で行政・地域の整備方針がある」という条件が重なったことが大きいと考えます。