売却時に大きなマイナス要素を抱える「不整形地」の問題

不整形の典型「旗ざお状」と呼ばれる形状とは？

土地に関するマイナス要素には前面道路との関係に加えて、土地の形状も挙げられます。不整形であれば、やはり問題が生じます。たとえ整形であっても、前面道路との関係で条件の良し悪しには違いが生じます。これら土地の形状に関するマイナス要素にはどう対処すればいいのでしょうか。

まず不整形の場合から説明していきましょう。不整形の典型は旗ざお状と呼ばれる形状です。前面道路から敷地の通路状の部分を通って奥に入り込んでいくような形状です。その通路状の部分を旗ざおに見立てて、このように呼ばれています。この場合、通路は敷地の一部ですから、それが前面道路に長さ2ｍ以上接していれば、こうした形状の土地でも建物を建設することができるわけです。

しかし、この旗ざお状の土地は四周を建物に囲まれています。前面道路から奥まった場所に位置していて、そこまで出るのに利用する通路の幅員も限られています。防災上・防犯上は必ずしも好ましいとはいえない条件です。

それもあって、その利用に関して地元行政が条例で一定の制約を加えている場合があります。東京都でいえば、建築安全条例の規定によって「路地状敷地」と呼ぶ旗ざお状の土地に建設できる建物の階数や用途を限っています。例えば共同住宅やホテルなどは建設できない決まりです。

低層住宅地の場合、広さが十分に確保されていて立地条件にも恵まれているため、賃貸用の共同住宅を建設するのに適しているとしても、旗ざお状の土地であれば、このようにその用途に一定の制限を加えられてしまいます。

不都合が生じる「間口が一定程度以下」の場合

現実には、共同住宅の代わりに長屋建てという各住戸の出入り口が直接外部に面していて共用部のない建物形式を採用することで一定の住戸数を確保するというのが開発事業でのセオリーですから、土地の有効活用そのものは図れます。ただ開発可能な建物用途に一定の制約を受けるというのは事実ですから、その点でこうした不動産を売却しようとする場合には、買い手の範囲が狭まってしまうのは避けられないことです。

一方、土地の形状がたとえ長方形など整形であっても、その間口が一定程度以下しかない場合には土地を利用するのに不都合が生じることがあり得ます。一例を挙げれば、土地を二分割して分譲するようなケースです。

広さ60㎡の整形の土地を例にとります。この土地が、間口10ｍ、奥行き6ｍであれば、問題ありません。間口5ｍ、奥行き6ｍの土地二つに分割できます。二分割した後の土地にも、建物を建設することができます。ところが、同じ広さ60㎡の土地でも、間口が狭いと、それを二分割して利用するには不都合が生じます。例えば間口3ｍ、奥行き20 ｍの場合を考えてみましょう。広さは確かに60㎡です。

しかし間口が狭いので、それを二分割すると、1・5ｍしか確保できません。間口1・5ｍ、奥行き20ｍの土地です。間口とは前面道路に接する長さですから、前面道路に2ｍ以上接していなければならないという建築規制上のルールをこれでは満たすことができません。二分割後の土地には建物を建設することができないのです。こうした不動産を売却しようとする場合、戸建て住宅の開発・分譲を手掛ける不動産会社にとっては使い勝手が悪く、敬遠されがち、と考えられます。買い手の範囲がそれだけ狭まってしまうことになります。

旗ざお状の土地にしても間口の狭い土地にしても、まったく使いものにならず、不動産の価値がないというわけではありません。買い手の範囲はいくらか狭まるかもしれませんが、売却は可能です。それでも不動産の価値をさらに引き上げ、高値での売却を目指すなら、例えば同じ前面道路に面する隣地を取り込むという対応策が考えられます。