不動産の価値を決める「前面道路」と土地の関係

建築基準法で「道路」と見なしているか否か

ここからは土地に関するマイナス要素をどう解消していけばいいか、細かな条件を設定して見ていくことにします。まずは前面道路との関係です。

土地の話のはずなのに道路の話からというのはなぜ、と不思議に思う方もいるかと思います。確かに不動産としての価値を持つのは土地です。土地は、それをどのように利用できるのかという視点から、その価値が決まってきます。

資材置き場や家庭菜園という利用形態も考えられますが、市街地では建物を建設するのが当たり前の使い方です。つまり、土地に建物を建設できること、しかも、収益性のより高い規模の大きな建物を建設できることが、土地の価値を決める要素になっています。そしてこれらの点がまさに、前面道路との関係によって決まるのです。

「道路」という言葉はこれまでも用いてきましたが、人や車が通行する一般的な道としての「道路」と、前面道路という言葉のなかで用いる「道路」とは、厳密にいえば異なります。前者は見た目や機能に着目し、実態として道の役割を果たしているか否かという観点から判断します。これに対して後者は、建築基準法と呼ばれる法律で「道路」と見なしているか否かという観点から判断します。不動産の価値を語る場合は後者の使い方です。

では、建築基準法上の「道路」とは何か、簡単に紹介しておきましょう。原則は幅員4ｍ以上のものです。市町村や都道府県などが道路用地を保有し、そこを管理する公道は、その「道路」の一つです。

民間の個人・法人が築造し用地を所有したままの道路でも、地元行政から「位置指定」という一定の手続きを受けたものはやはり、建築基準法上の「道路」として認められます。このほか幅員4ｍ未満のものであっても、建築基準法に定める一定の条件を満たすものは全て、同法上の「道路」と位置付けられています。

前面道路の幅員によって「適用される容積率」が決まる

土地に建物を建設する場合には、その土地が建築基準法上の「道路」と長さ2ｍ以上にわたって接していることが求められます。そうでない土地は無接道と呼ばれ、建物を建設することができません。

仮に現状では建物が立っていたとしても、それを建て替えることができません。「道路」と原則2ｍ以上接している、これが、利用価値を見込める土地としての最低限の条件です。市街地の奥まった場所にある土地の場合には、どの部分が「道路」として認められるのかという点も含めて、十分な注意が必要です。

その土地に建物を建設できるか否かという点と同時に、どの程度の大きさの建物を建設できるかという点にも、前面道路は関係しています。その幅員によって、適用される容積率が決まってくるからです。これは第一章（キホン7「買い手にとっての不動産の利用価値を最大限に高める」）ですでに説明した通りです。

前面道路の幅員が12ｍ未満の場合には、商業系の用途地域であれば前面道路の幅員に0.6を掛けた値が、住居系用途地域であれば同じく0.4を掛けた値が、容積率として適用されるのです。前面道路の幅員を仮に６ｍとすれば、適用容積率は商業系用途地域では360％、住居系用途地域では240％という計算です。適用される容積率をできるだけ高め、そこで建設できる建物の床面積を確保するなら、前面道路の幅員に余裕が必要です。

ただ、土地をすでに所有している場合、その前面道路の幅員そのものを広げることはまずできません。前面道路の幅員を広げられる可能性があるとすれば、幅員ではなく、前面道路そのものを変えることが考えられます。

例えば前面道路の幅員が6ｍしかなくても、隣地が幅員12ｍの道路に面している場合、その隣地と一体になれば、幅員12ｍの道路のほうを前面道路にすることができるようになるのです。土地の区画を変えることで前面道路そのものを変えてしまうわけです。それを実現するのは決して容易ではありませんが、不動産の価値を高めようとする場合、周囲と一体になることで土地の条件を変えるという発想は不可欠です。