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不動産ファンドへの影響は限定的も無視できず
もっとも、こうした変化は、海外資金を一気に締め出すものではない。短期転売や匿名性の高い法人名義取得、空室保有を前提にした投資には逆風となる一方で、長期保有、開発投資、地域再生、ホテル・観光施設、賃貸住宅供給など、利用目的が明確な投資は相対的に受け入れられやすい。海外資金は「量」よりも「質」で選別される局面に突入する。
都心マンション市場では、外国人規制論が価格抑制策として過大に期待される可能性がある。しかし、価格高騰の主因は外国人需要だけではない。
建築費の上昇、用地取得難、再開発エリアの希少性、国内富裕層の資産防衛需要、共働き高所得世帯の都心志向が重なっている。外国人購入者が一部の高額物件で存在感を持つのは事実だが、市場全体の価格形成を単独で左右しているわけではない。
そのため、規制が導入されても、都心一等地の価格が大きく下がるとは考えにくい。むしろ起きるのは二極化だ。立地、ブランド、希少性、賃貸需要を備えた物件は、国内外の富裕層や機関投資家に選ばれ続ける。
一方で、価格が高いだけで実需の支えが弱い物件、出口戦略を海外投資家に依存していた物件は、販売期間が長期化しやすくなる。
Jリートや私募ファンドへの影響も限定的ながら無視できない。上場リートや国内機関投資家が保有するオフィス、住宅、物流施設、商業施設は、所有構造が比較的透明であり、直ちに規制対象になる可能性は低い。
一方、海外資本が関与する私募ファンド、特定目的会社、外資系デベロッパーによる用地取得では、実質的支配者や資金源の開示が重くなる可能性がある。これは投資意欲を削ぐというより、案件組成の時間を長くし、デューデリジェンスの信頼を厚くする方向に働く。
観光地やリゾート地では、政策のさじ加減が難しい。ニセコや白馬のように海外マネーが地域の不動産価格を押し上げた地域では、地元住民の住宅取得難や生活コスト上昇への不満が出やすい。
その一方で、外資が宿泊施設、商業施設、雇用、インフラ整備を支えている側面もある。ここで一律規制をかければ、地域経済の成長機会を失う。
今後は、空き家放置、短期賃貸、地元居住者向け住宅の不足といった実害に応じた地域別のルールづくりが焦点になる。
価格抑制策ではなく、取引の質を問い直す政策
結局のところ、日本の外国人不動産政策は、排外的な規制ではなく、管理型の制度整備へ進む公算が大きい。単なる規制強化ではなく、日本の不動産投資市場が海外マネーを無条件に歓迎する段階から、受け入れる資金を選ぶ段階へ移ることを意味する。価格を押し下げる政策というより、取引の質を問い直す政策である。
では、外国人は日本の不動産を買えなくなるのか。その答えは「全面的には買えなくならない」だが、前述したように「誰が買うのか」「何のために買うのか」「地域にどのような影響を与えるのか」が、これまで以上に問われる。
日本の不動産投資市場は、開かれた市場であり続けながら、透明性と説明責任を備えた市場へと変わっていきそうだ。
［参考元］
健美家『自民提言が示す国土管理の転換点。外国人規制は「土地購入禁止」では終わらない。不動産投資市場で増す透明性のコスト』
