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「亡き親名義の実家」を相続したら、必ず名義変更を
被相続人（＝亡くなった人）が所有していた不動産（土地や建物）を相続したら、その不動産の名義を故人から新たな所有者となる相続人へと変更しなければなりません。この名義変更の手続きを相続登記といいます。
手続きにあたっては相続人が自主的に行うほか、司法書士などの専門家に依頼する方法もあります。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、それに伴い申請期限や怠った場合のペナルティが用意されました。
義務化された最大の理由は「所有者不明土地問題」にあります。それまで相続登記は「いずれは行わなくてはならない手続き」でしたが、具体的な申請期限や怠った場合の罰則が特になく、また申請にはお金（登録免許税など）や時間がかかることから、先送りにする人も少なくありませんでした。
本来、不動産の所有者が誰なのかといった情報は、法務局が管理する「登記簿」に記録されています。ただし不動産の所有者が亡くなっても、その名義が自動的に変わるわけではありません。
相続登記の放置が相次いだ結果、登記簿を見ても現在の所有者がわからない山林や宅地が増え、さまざまな問題を引き起こすようになりました。
例えば所有者の意思を確認できないため、防災工事が必要な場所でも施工を進められなかったり、空き家となって倒壊しかけていても解体や撤去ができなかったり、市街地開発をしようにも買取交渉ができず土地活用の妨げになったりなどです。
実際、東日本大震災（2011年）で仮設住宅用地や物資保管倉庫が必要になったとき、所有者不明の土地や建物があまりにも多かったために、不動産の売買や賃貸がなかなか進まない事態に直面しました。のちの熊本地震（2016年）など各地の災害でも、復旧を進めるうえで所有者不明土地が重大な障害になったと言われます。能登半島地震（2024年）でも同様の問題が発生しているはずです。
所有者不明土地の発生原因のうち、約3分の2は「相続登記の未了」です。所有者不明土地の総面積はすでに九州を凌ぐと言われ、高齢化の進展により死亡者数の増加が見込まれる今後はますます深刻化する恐れがあります。
問題解決が喫緊の課題となるなか、発生原因の過半数を占める「相続登記の未了」に対応すべく、相続登記の申請が義務化されることとなりました。
相続登記の期限は3年以内、怠れば10万円以下の過料
期限内に相続登記を行わず違反と見なされた場合、ペナルティとして「10万円以下の過料」が科される可能性があります。過料とはわかりやすく言えば罰金のようなものですが、厳密には次のような違いがあります。
●罰金＝刑法が定める刑罰の一種。犯罪行為に対して科され、前科となる。
●過料＝行政罰の一種。法令違反に対して科される。刑罰ではないので前科とならない。
相続登記義務化の対象は、施行日（2024年4月1日）以降に相続した不動産だけではありません。施行日より「前」に相続した不動産も対象です。それぞれの相続登記の期限は次のとおりです。
●2024年4月以降に相続した不動産の場合
⇒不動産を相続したことを知ってから3年以内
●2024年4月より前に相続した不動産の場合
⇒相続登記の義務化スタート（2024年4月1日）から3年以内
例）2021年12月に不動産を相続し、自分が新しい所有者になったことを認識しながらも相続登記を放置していた場合、2027年4月までに手続きをしなければならない。
ちなみに過料は「不動産1つにつき」10万円以下です。もし相続不動産として自宅の土地と建物があった場合には、最大20万円の過料が科される可能性があります。また、土地が10筆※に分かれていたとしたら1筆につき最大10万円ですから、最大100万円の過料が科されることになります。
※土地は1筆、2筆と数えます。もともとは1筆の土地として登記されている土地を複数に分割することを「分筆」といい、相続人どうしで土地を平等に分けたいときや、土地の一部を売却したいときなどに行われます。
佐伯 知哉
司法書士法人さえき事務所 所長
※ 本記事は書籍の内容を抜粋・掲載したものであり、最新の法令・制度とは異なる場合があります。実務にあたっては必ず最新の情報をご確認ください。
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