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現役営業マンが明かすアパート経営のリアルとは
一棟物より価格が安い区分所有マンションだが・・・
不動産投資を始める方が、最初に購入する商品として圧倒的に多いのが、区分所有マンションです。アパートのような一棟物より価格が安いため、試しにという気持ちで購入しやすいようです。
弊社が開催するセミナーでは、終了後にお客様とお話しする機会を設けているのですが、そこでよく聞かれるのが次のことです。
「区分所有マンションを持っているのですが、どう思われますか」
質問されるということは、所有し続けることに疑問を抱いていらっしゃるということ。案の定そのお客様も、現状に不安と不満がありました。私からは、大変申し上げにくいのですが、デメリットを話させて頂きました。
そこでここでは、投資としての区分所有マンションについて考えてみましょう。
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区分所有マンションの「メリット」と「デメリット」
《区分所有マンションのメリット》
①未経験者にとっては少額の自己資金で比較的気軽に投資が可能
②自己資金や借入金額も少額から始められる
③毎年の確定申告にて、損益通算し所得税の還付を受けられる（但し、限度有り）
《区分所有マンションのデメリット》
①管理費の他に修繕積立金などの費用が毎月かかる
②毎年損益通算できる時点で赤字を覚悟
③1棟ごとに、何十何百室ものライバルがいる
④中古市場で売買すると部屋ごとに管理会社が変わるケースがある
（どんな入居者が入ってくるのか把握できない）
⑤一人の所有者が、安い家賃で募集すると全体が安いほうへ影響を受けやすい
⑥他の部屋で、事件事故が起きると全体に影響する恐れあり
⑦退去すると次の入居者が決まるまで収入がゼロ。だが、支払いは待ってくれない
⑧箱物の権利のため（土地がない）、基本的に古くなる程価格が下がる傾向
⑨毎年赤字なので、仕事を辞めると支払ができなくなることも
⑩売れば損切りを覚悟
⑪区分所有の借り入れが重たすぎてアパート融資が承認されない
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赤字の物件は損切覚悟の売却も検討
改めて列挙してみて、デメリットの多さに私自身も驚きました。だから新築アパート投資をしましょう、と安易に結論づけることはできませんが、マンション投資での失敗や、赤字補填がきっかけで、アパート経営に興味を持って頂く方が、非常に多いのも現実です。
不動産投資を始めるなら、まず区分所有マンションで練習し、どんなものかわかってから一棟物などに手を広げていくという考え方が浸透しているように感じますが、私の感覚ですと、初心者の方こそ、新築アパート経営から始めたほうが良いと思います。特に、不動産を複数棟所有すること、また、不動産からの収入を安定させたいと思っている方ならなおさらです。
すでに区分所有をお持ちの方で、赤字に悩まされている方は、まずはその物件を売却することを考えましょう。売却することで、損をするかもしれません。しかし、毎月の持ち出しに悩まされることや、膨らんでいく赤字に神経をすり減らすよりは、思い切って損切をしたほうが賢明です。
区分マンション投資で痛い目に遭われたあと、弊社のアパートのオーナーになられ、資産を増やしている方もたくさんいらっしゃいます。
