建築費1億円で年収1千万円を狙う不動産投資

節税対策として需要がある「1億円程度」のマンション

1億円程度のマンションは常に需要があります。その程度の節税目的の法人数は毎年一定数あるわけです。彼らは何とか節税したいので利益を収益不動産へ振り向けます。限界は1億円程度の利益処理です。中小では1億円程度の不動産が必要とされるわけです。

このため、所有不動産は最大で1億円、最低2千万円というレベルに抑えることです。このように現実の中小企業が利益を出す限界は1億円程度であるため、新築も1億円程度、年収想定で1千万円くらいのものを建築することはベストの選択と言えます。

年収1千万円の構成内訳として、一ヵ月にならすと83万円の収入となります。ということは、家賃を月額8万3千円と想定すれば10世帯になります。

床面積を40平方メートルとすれば約12坪。

オリンピック特需により、現在は坪100万円前後を大手が要求するので工務店なら坪80万円と仮に設定します。一部屋1000万円が目処になりますので、10世帯を1億円で建築します。

土地代金は別途であるため、こちらは坪100万円程度で30坪、3千万円でどうでしょうか。完成初月で利回り7％と大体、平均的な新築マンションの出来上がりとなります。5年間で5千万円の回収、1億円で売却すればさらに1千万円プラス。これを10棟所有すれば、10倍の計算が成り立ちます。5年で6億円の利益となります。

工務店の利益を削り取ってはいけない

これが6億円のマンションであれば売却に苦労するし、対象の敷地も手に入る確率が格段に下がります。この20坪や30坪は大手のマンションデベロッパーにとっては関心の薄い土地なので競合もしません。むしろ、投資目的でアパート用地を確保しようともくろむ不動産業者が商売敵ということになります。

彼らは出来上がったアパートやマンションを1億5千万円くらいまで価格設定して完成前に売りさばきます。利幅は少ないのですが、それが企業方針のため、気にするものではないのです。

一方、あなたは個人で直接交渉をしているため、数の有利性はないが工務店にとっては直接支払われるため、安心して仕事が出来るので坪単価が安くなるわけです。

何事もこのように事を進めたいものです。支払いは確実にして、工務店の利益を削り取ってはいけません。ビジネスにおける人付き合いで最も重要なのは、契約を守るという一点にあります。