個人で大規模な土地を取得した際の「収益シミュレーション」

開発業者が広い土地を求める理由

同じように数字を当てはめていきますが、建築は大手のゼネコン以外にこのプロジェクトはなし得ません。よって建築単価は、20％ほど上昇します。坪120万円としてみましょう。千坪に対して1000％なら容積坪は1万坪が許容ラインとなります。800坪で建てても13階ほどの建築物になります（高層化すればするほど様々に価格が上昇するので今回は13階建てと設定します）。テナント対象面積は1万坪とします。建設費は、1万坪×120万円＝120億円となります。

このようなプロジェクトは流石にベストテンクラスのゼネコンでなければ仕切れないわけです。

坪／1千万円×千坪＝100億円

右記のように土地取得価格は100億円になります。これに120億円の建物が乗ると220億円が原価となります。

30000×10000坪では年収36億円、720億円で利回り5％。投資金額が220億円。粗利は500億円となります。

これらを可能にするためには、土地を取得する必要があるというだけです。開発業者が広い土地を求めて購入していくのは結果的に大きな利益が得られるからに他ならないのです。しかも、あなたは個人事業家なので500億円をさらに投資に向けます。

リスクは工事期間中の利払いとテナント入居状況

理論上は簡単なのです。どこの不動産業者も是非やりたいはずです。あなたから720億円で購入したファンドが損するわけではありません、一年間に36億円という家賃を手にするのです。この家賃収益を出資者で分配するわけです。これが、所有している期間ずっと続くのです。およそ5年で売却すると、その間、180億円のリターンを手にすることになります。購入額の720億円で売却。

次の購入者も同じようにしていくのです。何も20年間保有して、そこで売却せずともよいわけです。最も利益を得るのはあなたなのです。

リスクといえるのは、工事期間中の利払いとテナントが埋まるまでの期間、この間は少しですが利益が薄くなります。やがて、売却によって多額の収入を得ることができますが、資産5億円の話が100倍です。

そしてそれは不可能ではない規模というわけです。たかが1000坪とすれば、挑戦する価値があるのではないでしょうか。

これは人生におけるゲームとして考えるから楽しい。あなたは個人企業家なので月額50万円のお金があれば、十分生活できるでしょう。

つまり、ここでの話は、個人レベルで成し得ることは可能ではありますが、社会性（土地開発）という点では欠けた部分があるわけです。よって、そこを考慮してチャレンジしていただきたいのです。土地の開発行為は巨大企業だから、成しえるのではなく、チャンスをチャンスと捉える誰かが成功するのです。

これが不動産の醍醐味に違いないのです。

多くの人が関わってプロジェクトは始まるわけですが、実際にはあなたが土地を取得しなければ実現しません。