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「平時の投資」と「有事の投資」は真逆
グレートリセット（金融・経済・社会構造など、これまでの前提が一度すべて崩れ去り、新しいルールで再構築される大転換のこと）や金融危機が、現実になっているときは「有事」だ。投資や事業での戦い方は、「平時」と「有事」では明確に切り替えなければならない。
不動産投資であれば、平時とは金融機関からの融資が引ける状況を指す。この局面では、引ける限りの融資を受けてレバレッジを効かせ、資産をスケールさせていくことが基本戦略だ。要するに、他人のカネを使って効率良く資産を積み上げていくフェーズだ。
しかし、有事になると状況は一変する。程度の差はあってもあらゆる物件の価格が暴落し、平時にはあり得なかった価格がつくようになる。しかし、肝心の金融機関が融資を出さなくなるので、せっかく目の前でまさにバーゲンセールが始まったのに何も買えないという事態に直面する。
手持ちの物件を売って資金を作ろうとしても、有事のときには買い手はそうそう現れないし、現れたとしてもセール価格に設定しなければ売れない。格安で良い物件を入手できるこのチャンスを生かすには、現金が必要だ。
重要なのは、平時だけ、あるいは有事だけを狙うのではなく、両方に対応できる態勢を整えることである。平時に最大限のレバレッジをかけていると、突然有事が訪れたときに手元に現金がまったくないことになる。
平時は借金、有事は現金…具体的な投資家の行動
平時と有事の対応はトレードオフの関係になるため、双方に完璧に備えることは不可能だ。バランスを考えながら有事にもある程度対応できる現金を確保するなり、局面の切り替わりを瞬時につかんで行動を切り替えるといった対応が必要だ。
ただ、資金が少ない段階、つまり早いステージではいつやってくるかわからない有事を待っていると時間ばかりが経ってしまうので、平時の投資に集中するのが正解だ。特に不動産の場合、多少割高であっても、他人のカネで物件を買えるという平時のアドバンテージは非常に大きい。
経済情勢がインフレ局面にある場合、都心部など土地値比率が高い一棟不動産は、極めて堅牢で「堅い資産」となる。現在の情勢を前提に不動産投資へ参入するのであれば、為替は円安基調、経済環境はインフレが継続するという前提条件を正しく認識する必要がある。
そのうえで重要なのは、世界の金融情勢と日本国内の金融政策、さらにその背景にある為替動向を総合的に捉え、自身の思考を環境に順応させていくことだ。
