日銀とFRBが動く“本当の有事”に富裕層だけが密かに「現金」を握りしめる理由【資産37億円の不動産投資家が警鐘】

「昔は安かった…」デフレ時代の感覚に固執すると、取り残される

実際によく受ける相談として、いまだにデフレ時代の感覚のまま不動産市場を見渡し、物件検索をしている人が少なくない。「物件価格が高くなって買えない」「昔に比べて割高だ」と嘆くが、その思考のままでは、いつまで経っても物件を購入することはできない。

立地を間違えなければインフレに転じたことで、近隣の土地相場や土地実勢価格は確実に上昇している。それに伴い、金融機関が融資判断の基準とする物件評価額も、以前とは比べものにならないほど引き上げられているのが現実だ。すなわち、物件価格が上がっているだけではなく、融資環境そのものも同時に変化しているのである。

繰り返すが、購入する立地さえ間違えなければ、インフレが進行するにつれて、入退去のタイミングごとに賃料は着実に上昇していく。だからこそ、デフレ時代とインフレ時代とでは、不動産購入における「目線」や「基準感」を明確に切り替える必要がある。

にもかかわらず、いつまでも「昔は安かった」「昔はこんな価格ではなかった」とデフレ時代の感覚に固執している人は、結果として市場から取り残されていく。

「表面利回り3％」は、「デフレ時代の賃料水準」が前提

高度経済成長期と現在とで貨幣価値が大きく異なることからもわかるように、時間の経過とともに世界経済は成長し、貨幣価値そのものも変化する。土地実勢価格や不動産における相場と呼ばれるものも同じ構造だ。その過程で、世界的な需要と供給のバランス、政策金利、地政学リスク、エネルギー需給など、無数の要素が複雑に絡み合い、現在の物価水準が形成されている。

つまり、現在の不動産市場に売りに出ている物件の「表面利回り3％」という数字は、実は「デフレ時代の賃料水準」を前提とした利回りに過ぎない。

インフレに転じ、賃料が段階的に改定された後の実質利回りは、もはやその3％とはまったく異なるものになる。この「デフレからインフレへの移行」に伴い、思考のスイッチを切り替えられるかどうかが、今後の明暗を分ける。