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税務署が注視するのは「管理会社の業務の実態」
前回に続き、法人化の活用方法について、もう一つの代表的な手段として「サブリース方式」のご説明をしたいと思います。
サブリースとは「転貸」、つまり「また貸し」を意味します。サブリース方式の場合、まずは不動産管理会社に、ビルオーナーが所有するビルを一括で貸し付けます。管理会社はオーナーに対して借り上げ家賃を支払い、その一方で借り上げた本物件について入居者を募集し、家賃収入を得ます。
このとき、管理会社はビルオーナーに支払う借り上げ家賃よりも高い金額で貸すことで、その差額を収益とします。そこから役員や従業員に給与を支払えば、その分は必要経費となり、節税につながるわけです。
サブリース方式というと、よく新聞やテレビで「30年一括借り上げ」などという広告を見かけますが、それらと仕組みは同じです。外部のサブリース専門会社を間に入れ、一括貸しをしておけば、たとえ入居者が入らなくても、その赤字は業者がかぶることになるため、空室リスクを抑えられるというメリットがあります。
サブリース方式では、その仕組みを自分で設立した会社を使って活用することで、利益の一部を会社のものとし、ビルオーナーの所得分散効果を高める――つまり節税できることになります。こうして自分で管理会社をつくった場合に、税務署が注視するのが〝管理会社の業務の実態〞です。
［図表］不動産管理会社の仕組み（サブリース）
業務実態が問題視されやすい「管理委託方式」
前回ご紹介した「管理委託方式」のほうだと、本当に会社が管理業務を行っているかどうかという点が、しばしば問題視されます。
実態がきちんとあれば問題ないのですが、フタを開けてみると会社では何の業務も行われておらず、従業員である家族も特に何もしていないケースもあります。つまり、名目だけの会社にただ管理料を支払う（自分のお金を会社に移ったように見せかける）ことで、家族に所得の分配が行われたり、オーナー自身の所得の節税が行われたりしているわけです。
実態がない場合、明らかに「労働の対価」として管理料を払っているわけではないので、本来的にその払ったお金は経費にはならず、オーナーが会社にお金を「寄付」したことになります。寄付の場合は、ビルオーナーの所得を計算する上で経費にはならないので、節税にはつながりません。
管理の実態があったとしても、仮にビルオーナーの賃貸収入を100％として、そのうちの50％までを管理料として管理会社に支払っていたとしましょう。これが、一般の不動産管理会社に業務委託をした場合は、せいぜい10％前後支払うのが関の山ですから、相場を考えると50％というのは明らかに払いすぎです。近年、税務署は相場を超える管理料の支払いについても、厳密にチェックするようになっています。
税務署の標的になる、高すぎる管理料・安すぎる賃貸料
それでは、いくらくらいの管理料を設定すべきでしょうか？
不動産の規模や関与の方法で料率は前後しますが、おおよその目安としては、専業の管理会社に委託している場合で、5％前後、同族会社が管理している場合で、10％前後が妥当なところではないでしょうか。
サブリース方式のほうでも、節税するにはビルオーナーがなるべく少額で一括貸しをし、会社が得られる差益を大きくすればいいという理屈から、相場より明らかに安い金額で一括貸しをしている場合があります。そんなときは、〝不当に同族会社へ利益を移転したもの〞として、税務署に否認されるリスクが高くなります。
ビルオーナーの皆さんの中には、「うちは昔からその方法でやっているけど、特に何もいわれていないよ」という方もいらっしゃるかもしれません。もしそうであったとしても、それは単に今まで運がよかっただけの話です。
税務署も、こうした昔ながらの方法での所得分散対策には慣れてきていますから、「またこの手か」と、チェックの目を光らせるのは必至。次の調査では指摘される可能性があるとお考えください。
