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退職後に待ち受ける“固定費”の重み
現役時代は共働きで年収も安定しています。しかし、60代以降は収入が減少し、年金がメインへ。そのなかで、管理費と修繕積立金だけは確実にのしかかります。
「ローンが終わっても“住むための費用”はずっと続く。これ、本当に老後払っていけるの？」
松田さんはここで初めて、「マンションの本当のリスク」に直面しました。
「マンション老後破綻」の3つのシナリオ
松田さんの不安を整理すると、以下の3つのリスクに集約されます。
1．修繕積立金・管理費の上昇
退職後の収入減に対して固定費は上がり続ける。
2．大規模修繕の追加徴収
数十万〜百万円単位で請求される可能性。
3．管理組合の機能低下 → 管理不全マンション化
高齢化で理事が集まらず、管理レベルが低下すると資産価値が急落→売れない→住み続けるしかないという悪循環へ。
マンションの老後リスクは、ローン返済以上に厳しい現実なのです。
ではどうする？FPが提案する3つの対策
私は松田さんに、以下の備えをお伝えしました。
（1）老後30年分の“固定費シミュレーション”
「いまの金額」ではなく、「値上げ」や「追加徴収」を前提とした厳しめの数字で計算することが必須です。
（2）管理組合の運営を確認
現在の積立金水準は適正か、大規模修繕計画に無理はないか、理事会は機能しているか。これらはマンションの“安全性”そのものです。
（3）老後の収入源を複線化
資産運用や副収入の確保、あるいは繰上げ返済のタイミングを見極めるなど、「ローン完済後の固定費」を払い続けられる体制づくりが必要です。
リスクを知らずに買うことの危うさ
松田さんが放ったこの言葉の本当の意味は、“マンションを買ったことの後悔”ではないと考えます。実際には「リスクを知らずに買うことの危うさ」への嘆きでしょう。マンションの支払いは三重構造です。
・ローン（いつか終わる）
・管理費（終わらない）
・修繕積立金（上がり続ける）
仕組みを理解し、適切に備えていけば、マンションは老後も安心して暮らせる“心強い資産”になります。重要なのは、「購入後にどんな負担や対策が必要になるのか」を早めに理解し、手を打つこと。松田さんのケースが教えてくれるのは、この“住まいの現実”にどれだけ早く気づけるかという点です。
森 逸行
ファイナンシャルトレーナーFP事務所
代表
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