好立地なのに〈100万円値引き〉の事例も…地方の「掘り出し物」を“高利回り物件”にする方法

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賃料8万円で即入居が決まった物件

［図表3］リフォームに200万円以上かけて高賃料を獲得した物件

もともと350万円で売りに出ていたものを指値を入れて300万円で購入した物件です。業者さんからの紹介ではなく、ネットで公開されているものに目をつけました。

この物件のポイントは、がけ条例にかかっていること。がけ条例は、一定の高さのがけの上か下に建物をつくる際に制限が発生するもので、地盤沈下や土砂崩れの危険を避けるために自治体が定めているルールです。それもあって安く売りに出されていました。

物件の裏手が山で、それでがけ条例にかかっていたのですが、調べてみるとここ数十年はもちろん過去にがけ崩れが起きたという記録は皆無でした。

この物件は1989年築と築年数が古かったこともあり、内装リフォームのほか外壁塗装や外構工事も行ってかかった額はトータルで230万円。筆者の戸建て賃貸歴でも、かなり力を入れてリフォームした物件です。

リフォームのポイントは内装をまっ白にしたこと。この物件の室内の壁のほとんどが築古戸建てでよくあるプリント合板でした。そのような内壁の物件はどことなく古めかしさがあり、そして室内が暗い印象になってしまいます。

それを払拭することを狙って、プリント合板はもちろん室内扉まですべて白く塗装し、床のクッションフロアも白の木目調を選びました。

その結果、室内は一気に明るい印象になりました。明るさとともに得られたのが清潔感です。暗い印象の室内はどこかカビ臭く不潔な印象があるものですが、まっ白にすることでクリーンさがアップする効果が得られました。

もし何となく室内が暗い印象だからリフォームで手を入れたいという場合は、今回のように木部をまっ白に塗装することをおすすめします。ただし、白に塗装するとアクが出やすくなります。しっかりシーラー（※2）を塗ったり、何度か重ね塗りするなどの対策が必要になります。

賃貸の募集を開始したところ、嬉しいことに1週間で申込みが入りました。賃料は8万円です。

内装リフォームとともに早期客付けで大きかったと思うのは、駐車場の拡張工事を行うことで並列で2台停められる駐車場を造成できたこと。このエリアではコロナ禍以降需要が増えているにもかかわらず、戸建て賃貸で駐車場が2台分完備されている物件は少なく希少価値が高かったのです。いわずもがな地方は車社会ですから、駐車場2台分の物件は強みがあります。
 

宮崎 俊樹
不動産投資家
サーファー薬剤師

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