住宅ローンを組む際の借入額は年収の7～8倍が一般的？「借りられる金額」と「借りるべき金額」が必ずしも合致しない理由

2025.11.15

住宅ローンを組む際の借入額は年収の7～8倍が一般的？「借りられる金額」と「借りるべき金額」が必ずしも合致しない理由

人生に一度のマイホームを購入するにあたって重要になるのが、やはりお金です。しかも、自己資金だけで家を建てられる人は稀なため、ほとんどの人が家を買う際には「住宅ローン」を組んでいることでしょう。では住宅ローンを組む金額は、何を基準に設定するのがベストなのでしょうか。本記事では、藤木賀子氏の著書『賢く注文住宅を建てたい人のための家づくりリテラシー』（幻冬舎メディアコンサルティング）より、住宅ローンの金額や仕組み、タイミングなどを全般的に紹介します。

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万が一の場合に備える「団体信用生命保険」

民間の住宅ローンを利用する際は、「団体信用生命保険（団信）」への加盟が求められます。これは、返済期間中に契約者が死亡、あるいは高度障害などの状態になった場合に、住宅ローンの残債を保険で支払ってもらえる仕組みです。いうなれば“万が一”の事態に備え、残された家族に負債を残さないための保険です。

義務ではありませんが加盟はほぼ必須で、住宅ローンの事前審査に通っても、団信の審査に通らなければ融資は実行されません。そのため、住宅ローンと団信はどちらも審査を通過する必要がありますが、セットで考えてもらえばいいと思います。

最近では、団信にも「8大疾病」などの特約を追加できる商品が増えてきています。がん、脳卒中、急性心筋梗塞など、日本人がかかりやすい8大疾病になった場合でも保険が下りるケースが多く、とくにネット銀行系の住宅ローンではこうした特約を“標準”で保障しているところもあるほどです。

ただし、注意しなければならないのが「申込時の健康状態」です。加盟時には健康診断書の提出が必要で、体は健康そのものでも「中性脂肪が高い」「血圧が少し高め」などの理由で、特約だけ審査に落ちることがあります。うつ病などの精神疾患も審査を通りにくいといわれていましたが、最近は通るケースも増えてきました。

ある女性のケースでは、本審査で団信の審査を受けた際、妊娠中に受けた健康診断の結果（半年前のもの）を提出したところ、血圧の数値が高めだったために一度審査に通りませんでした。しかし、出産後に改めて健康診断を受け、その結果を再提出したところ問題なく審査を通過することができました。このように、団信の審査は健康診断を受けたときの数値が影響するので、体調の良いタイミングで審査を受けるのも一つの戦略です。

団信の特約は住宅ローンの金利に上乗せされます。がん特約で0.1～0.2％、8大疾病で0.3～0.4％が目安です。例えば、借入額5000万円、フラット35で35年返済、上乗せ0.3％の場合、総額で306万円、月々の支払いは約7000円の増加です。これを「高い」と思うか、「安心料」と考えるかは被保険者の価値観次第です。

団信に加入した際の注意点・確認事項

ただし、保障内容も金融機関によって差があります。がんと診断された時点で保険金が下りる銀行もあれば、就業不能が一定期間続いてからという条件の銀行もあります。また、がんでも病変部位や通院か入院かによって「対象外」になった例もあるので、事前によく確認しておく必要があります。

団信は一度加入すると途中解約できませんが、住宅ローンを完済すれば団信も終了します。すでに加盟しているほかの保険（生命保険・医療保険など）と団信の保障内容が重複している場合もあるので、それぞれの契約内容を再確認してみるのもいいかもしれません。

最近では、特約を無料で付帯できる住宅ローン商品も登場しています。金利の上乗せなしで、がんや就業不能に備えられるプランが主ですが、これらの新サービスは内容が頻繁に変わるので、常に最新情報をキャッチできる体制を整えておく必要があります。

また、銀行によって契約している保険会社が異なるので、保険の審査基準や通りやすさもそれぞれ変わってきます。病歴があると通常の団信に加盟できないこともありますが、加入条件をやや緩和した「ワイド団信」というサービスを用意している金融機関や保証協会もあります。

団信の審査は基本的に住宅ローンの本審査の段階で行われますが、健康面などに不安がある場合は、事前の段階でも金融機関に相談すれば個別に審査してもらうことが可能です。心配な方は、物件選びを進める前に、あらかじめ団信の審査を済ませておくと安心です。

藤木賀子
住宅コンサルタント
スタイルオブ東京株式会社代表

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藤木賀子

スタイルオブ東京株式会社代表／住まいの代理人／住宅コンサルタント

1968年埼玉県生まれ。25歳で建築業界に入り、27歳で宅地建物取引士、翌年に二級建築士を取得。不動産と建築の両面から支援できる独自の立ち位置を築く。2006年にスタイルオブ東京株式会社を設立し、「不動産」「建築」「住宅ローン」「マネープラン」を一貫支援するコンサルティングを展開。2011年より、中古住宅購入とリフォームを組み合わせたワンストップサービスを開始した。2014年、シアトルで不動産エージェント制度を学び、日本で普及活動を行う。2015年よりリノベーション企業の副社長に就任し、翌年に公認不動産コンサルティングマスターを取得。現在は林業や環境問題にも取り組み、持続可能な住まいづくりを推進している。理念は「毎日を楽しく暮らすお手伝い」。

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連載注文住宅のお金・土地を学ぶ「家づくりリテラシー」

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※本連載は、藤木賀子氏の著書、『賢く注文住宅を建てたい人のための家づくりリテラシー』（幻冬舎メディアコンサルティング）より一部を抜粋・再編集したものです。