礼金、仲介手数料、保証金…不動産関連の出費は大きい

開業時、最初の契約のときにかかるものとしては、「礼金」、「仲介手数料」、「保証金」などがあります。

「礼金」は慣習で契約時に家賃の一か月分くらいを大家さんに払うことが多いです。「仲介手数料」は、大家さんとの間に入って、手続きなどを担当する、不動産屋さんに支払う手間賃です。

「保証金」は「敷金」という名目のこともありますが、通常の賃貸借契約では、内容はほぼ同じです。「保証金」は契約の際に大家さんにいったん預けておいて、退去のときに返ってくるものです。これは返ってくるお金なので経費にはなりません。けれどお店を出ていかない限り、戻ってきません。

つまり、二〇〇万円とか三〇〇万円とか、物件によっては五〇〇万円の現金が、大家さんに預けたまま、ずっと寝てしまうかたちになるのです。預けたままで何も生み出しはしませんから、少なくおさえられるにこしたことはありません。

ほかに開業後にかかるものとしては、「更新料」や「保証金償却」というものがあります。「更新料」は、契約を更新する際に、家賃の一か月分程度を大家さんに支払うことが多く、不動産屋さんが更新事務をする場合は、不動産屋さんに支払う事務手数料なども必要になります。

「保証金償却」というのは、これも契約の条件によりますが、保証金を解約時には何％か償却するという、条件になっている場合が多いです。これはどういうことかというと、仮に二〇％償却という条件であれば、「三〇〇万円保証金を預けたとしても、物件を退去するときには、六〇万円償却されて、二四〇万円しか戻らない」ということです。

お店の移動というのは、あまり頻繁には考えられないですし、仮にあったとしても先のことでしょうから、そんなに重要な話ではないかもしれません。ただ、出費はないに越したことはありません。

こういった家賃そのもの以外の条件は、本当にケースバイケースになります。シンプルに保証金だけで、更新料もなし、保証金償却もなし、というようなケースもあれば、入居時に保証金以外に、礼金も払う場合や、契約更新ごとに更新料を払い、さらに保証金も償却されるというような契約もあったりします。

借りる側からみれば、払う金額は少ないに越したことはないのですが、相手があることなので、全部を有利にもっていくというのは難しいかもしれません。

大切なのは、「こういうさまざまな要素があるということをわかったうえで、交渉する」ということだと思います。当然、不動産業者の意見を聞くことにもなりますが、結局は相場を見て、どの程度が妥当なのかというのを自分で判断していかなければならないということになります。

契約内容で分からない点は、必ず不動産屋に確認を

注意点としてこんな物件もあります、という例をお話しします。あるお客様でこういうケースがありました。

①保証金の積み増しが賃貸借契約の更新の条件になっている

契約期間が二年や三年になっていて、契約を更新する場合には保証金を積み増ししなければならない。つまり、一か月の家賃が二〇万円だとして二か月分を積み増しなさいというかたちになると、更新のたびに四〇万円を積み増ししなければならないことになります。更新料なら経費になるので、まだよいのですが、保証金だと経費にはなりません。

②保証金を際限なく償却されてしまう

通常の契約ならば、退去時に保証金の何％を償却します、というかたちが多いのです。しかし、この「保証金の償却を永遠に行う物件」がありました。これは一年ごとに、例えば五％償却しますという条件がついています。これでは二〇年入居していると、最初に預けた保証金が全部なくなってしまいます。

すると、退去時に内装などを全部元通りにしなければならないというときに、追加でお金をとられることになります。

こういうことは、知らないと「そういうものか」と思って契約してしまいがちです。こういったところを知ったうえで、相場と照らし合わせて契約してほしいと思います。契約内容でよくわからない点は、不動産屋さんにも聞いて、よく確認しておきましょう。