検索
「運用額」が低ければローリターンのケースも
森山さんのケースは、まずは「3000万円の物件を一棟買いました」というものでした。すると、2時間目で見てきたように、入居率80％を超えて年間に残るキャシュフローは30万円くらい。月々だと5万円もいきませんから、これではちょっと寂しい感じがしますよね。
不動産投資は他の投資に比べてミドルリターンだと言いましたが、運用額が低ければローリターンになってしまうケースもあります。
そこで、買い増すことによって運用額を上げていくというのが基本的考え方になるわけです。
では、森山さんが買い増していったときにどうなるかです。
買い増しは運用額を上げることとイコールですから、3000万円くらいの物件を3棟所有して、トータル1億円の物件を運用していると考えてみればいいわけです。
1億円物件で利回り12％だと家賃収入は年1200万円、家賃5万円の部屋が20部屋あれば月100万円で、年間1200万円のイメージです。
1億円を2.4％の15年返済で借りると、返済は月々約66万円、年間約792万円くらいです。すると、残るキャッシュフローは次のようになります。
■1200万円（家賃収入）－792万円（返済）＝408万円
■ランニングコスト＝家賃収入の15～20％＝180～200万円程度
残るキャッシュフローはおおよそ年間180～200万円くらい、入居率が80％だとすると、144～160万円くらいということになります。
「物件を増やしていく」とどうなるか？
利回りとローン金利、ローン期間が同じであれば、運用額に比例してキャッシュフローが出るのは当たり前です。3000万円の物件を買った森山さんが年間50万円のキャッシュフローであれば、同じ条件で1億円の物件を買った人はその3倍くらいのキャッシュフローを得られるという、とても単純な話です。
しかも、1億円の物件の場合、土地の評価額によりますが、ローン完済後には6500万円くらいの土地資産が手に入る可能性があります。すると、単純に考えれば、現金と土地で160万円×15年＋6500万円＝8900万円の資産収入を得ることができるわけです。
3000万円の物件を購入し、買い増しをしなかった場合は50万円×15年＋2000万円＝2750万円程度ですから、その差は歴然です（それでも何もしなかった場合と比べれば大きな差がつきますが）。
実際には3000万円の物件と1億円の物件では諸条件が違ってくることが多いので、一概に同じ条件で比べることはできませんが、物件を増やしていくとどうなるかのイメージとしては、このように考えていただいて問題ありません。
買い増していくことができるのが、不動産投資の大きな魅力です。そこを理解していただければ、たとえはじめの一歩は小さくても、大きな目標を掲げて資産収入を増やしていくことは十分に可能です。
