不動産投資の最終利益を予想する「シミュレーション」の重要性

今回は、不動産投資の最終利益を予想する「シミュレーション」の重要性について見ていきます。※本連載では、株式会社ライフラリ代表・大河原雄剛氏の著書、『はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業』(廣済堂出版)の中から一部を抜粋し、不動産投資物件を増やし、スケールメリットを享受するためのメソッドを実例とともに紹介します。

最終的には「売却」によって利益が確定する不動産投資

不動産投資の出口パターンは、「減価償却後の5年後売却」のように短期保有して収益物件として売却する、融資期間いっぱいまで保有して土地を自分のものにし、土地のみを売却する(建物の価値がなくなっている場合)、その土地に新築アパートを建てて賃貸に出す、あるいは収益物件として売却するなど、いくつかのパターンがあります。

 

いずれにしても、ずっと土地を保有し続けるのでない限り、最終的には売却によって利益が確定するのが不動産投資です。「キャッシュフローは利益とは違う」と言ったのはまさにそのことで、金利の高い長期ローンの場合などは、キャッシュフローが利益を上回ってしまうことが起こります。

 

恐いのは、そうした場合に、そのキャッシュフローが利益だと錯覚してどんどん使ってしまうことです。

 

では、「不動産投資の利益」とは何か、ということです。

 

実際の利益は売却するまで確定しませんが、将来の利益がどうなるかは、私が考えた「大枠メソッド」でシミュレーションすることができます。

不動産の価値は売ってみなければ分からない!?

利益とは、キャッシュフローに「返済が進んだ分の含み益」を足したものです。利回りから金利とランニングコストの年間割合を引いたものが利益の割合になりますから、これに物件価格を掛ければ、年間の利益予想が出ます。

 

ただし不動産の価格は上下しますから、購入物件の価格が上がると場合と下がる場合では利益に差が出てきます。収益物件として売却する場合には、上がると予想される場合にはその分を上乗せし、値下がり予想なら差し引けばいい。

 

収益物件で売れる場合は、下がる場合でもさほど問題にならないのですが、問題は、建物がもはや住めない状態になり、収益物件としては売れない状態になった場合です。たとえば、3000万円で買った物件の土地値が売却時に1000万円になっていたら、それまで利益になるはずだったものが2000万円分目減りします。

 

いざ売却となったときに、こういう価値の下落(あるいは上昇)が突然起こるのが不動産の特徴です。株や為替のように取引市場が存在しないため流動性が低く、「この物件は、今いくら」というのが把握しづらい。売ってみなければ分からない要素が多いんですね。

 

利益はキャッシュフローと含み益の合計と言いましたが、収益物件で売れればかなり出るはずの含み益が、場合によってはほとんど飛んでしまうことも起こりかねない。こうした場合でも、キャッシュフローが貯まっていれば利益は残るわけですが、キャッシュフローを使ってしまっていたらどうなるか。

 

恐いと言ったのは、そういうことなんですね。

 

【図表】 3つの売却パターンで考える不動産投資の利益

 

 

 

株式会社ライフラリ 代表

1976年生まれ。中央大学商学部会計学科卒。mensa会員。不動産投資コンサルタント会社株式会社ライフラリ代表。不動産投資家でもあり、現在、収益不動産15棟を所有し、さらに拡大中。自己の不動産投資体験とともに、年間数百名のお客様と会い、年間100棟以上の取引を通じて得た経験を生かし、成功する投資家仲間を増やすという信念のもとに株式会社ライフラリを設立。近年の不動産投資ブームが、本来実利とは異なるはずのキャッシュフローで生計を立てるという風潮にあることに不安を感じている。お客様の投資を失敗させず、10年後20年後のハッピーライフを実現させるために、メリットだけでなくリスクを分かりやすく伝えることをモットーとして活動している。

著者紹介

連載物件を増やして不動産投資の「スケールメリット」を享受する方法

 

はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業

はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業

大河原 雄剛

廣済堂出版

サラリーマン大家さんを応援する不動産投資コンサルティング会社を経営する著者が、知識も資金もない普通のサラリーマンが多額の融資を受け、不動産投資でもっとハッピーな人生を選択する方法を伝授。 安全かつ大胆な一歩を踏…

 

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