買い増しする物件を選ぶ際に重視したい「土地」の評価額

今回は、買い増しする物件を選ぶ際に重視したい「土地」の評価額について説明します。※本連載では、株式会社ライフラリ代表・大河原雄剛氏の著書、『はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業』(廣済堂出版)の中から一部を抜粋し、不動産投資物件を増やし、スケールメリットを享受するためのメソッドを実例とともに紹介します。

融資が付きやすい「土地価格の割合が高い」物件

前章で、建物より土地価格の割合が大きい物件は、長期保有すると有利になる場合があるという話をしました。

 

つまり売却を睨んだ資産形成の話でしたが、実は、物件を増やすという観点から見ても土地値が高い物件が有利になることがあります。

 

個人の場合、一般的には減価償却が終わったら収益物件として売却するやり方が1.5倍くらい有利と言われ、実際、利益だけとればそれは間違いありません。

 

しかし、物件を増やすには新たな融資が必要になります。そのときに、返済が進んだ物件で土地価格の割合が高い物件があれば、融資が付きやすくなるんですね。

 

どういうことかと言いますと、極端な例を言えば、同じ3000万円の融資を受けて購入した3000万円の物件AとBがあったとします。Aは建物は古くて評価額ゼロですが、駐車場が付いていたりして敷地面積も広いので土地評価額だけで3000万円、Bは敷地が狭く、土地評価額は1000万円、ただし建物の評価額が2000万円の物件だったとします。

 

ABとも返済が進み残債が1500万円になったとします。この場合、Aは1500万円の土地に対して土地価格が3000万円ですから、銀行から見ると担保価値3000万円になります。

 

すると銀行は、残債を引いた1500万円ならいつでも貸しますよ、という話になるわけです。ところがBは、年数が経って建物の評価額が0円になると、担保評価は1000万円しかありません。しかも残債が1500万円残っていますから、新たな融資は出にくいということになります(前回図表参照)。

 

【図表】返済が進むと融資が出やすい物件とは?

「資産価値が目減りしない」物件は出口の選択肢が多い

Aのような物件は、年月が経っても資産価値が目減りしない魅力から人気があるので、多少利回りが相場を下回って相場が11%なら9%くらいになる傾向がありますが、早めに収益物件で売ることもできますし、長く持って建物が古びても、土地だけで高く売ることもできる。つまり出口の選択肢が多いわけです。

 

では、Bの物件は人気がないかというと、そうではありません。こういう物件は相場より価格が安めになりますから利回りが相場より高い13%になったりもします。買うほうからしたら魅力的な収益物件なんですね。

 

要は、5年間保有して売却するとしたらBのほうが利回りがいい分収入が高く、最後まで持ち続けるとしたらAのような物件が有利になる傾向があるということ。そして、次の物件を買い増すための融資戦略を考えたときは、土地評価額の高い物件が有利になるということです。

株式会社ライフラリ 代表

1976年生まれ。中央大学商学部会計学科卒。mensa会員。不動産投資コンサルタント会社株式会社ライフラリ代表。不動産投資家でもあり、現在、収益不動産15棟を所有し、さらに拡大中。自己の不動産投資体験とともに、年間数百名のお客様と会い、年間100棟以上の取引を通じて得た経験を生かし、成功する投資家仲間を増やすという信念のもとに株式会社ライフラリを設立。近年の不動産投資ブームが、本来実利とは異なるはずのキャッシュフローで生計を立てるという風潮にあることに不安を感じている。お客様の投資を失敗させず、10年後20年後のハッピーライフを実現させるために、メリットだけでなくリスクを分かりやすく伝えることをモットーとして活動している。

著者紹介

連載物件を増やして不動産投資の「スケールメリット」を享受する方法

はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業

はじめの一歩を踏み出す一冊 ふつうのサラリーマンがもっとハッピーになる不動産投資の授業

大河原 雄剛

廣済堂出版

サラリーマン大家さんを応援する不動産投資コンサルティング会社を経営する著者が、知識も資金もない普通のサラリーマンが多額の融資を受け、不動産投資でもっとハッピーな人生を選択する方法を伝授。 安全かつ大胆な一歩を踏…

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