部屋数の「スケールメリット」を活かして収支を改善した事例

木造に比べて利回りがやや低くなるS造、RC造だが…

前の授業で木造築古物件について説明しましたが、もし、大西さんのように属性の良い方で、最初から1億円超クラスの重量鉄骨造（S造）や鉄筋コンクリート造（RC造）を狙い、短期間に増やしていきたいという方は、考え方が少し違ってきます。

こうした物件は法定耐用年数がS造で34年、RC造で47年と長く、木造に比べて部屋数の規模も大きい傾向があります。

こうした物件の場合は、同じ築年数なら木造に比べて耐用年数が長い分価格も割高で、利回りがやや低くなる傾向があります。

ただし、大西さんのケースでお分かりのように、利回りが9～10％程度であっても、30年とか35年といった長期ローンを組めば、部屋数のスケールメリットがありますから、キャッシュフローは十分に出ます。

現在、大西さんは8棟の物件をお持ちで、最初の物件だけは木造ですが、あとの7棟は築10年と17年のRC物件です。

そこで、どれくらいの収支になっているかを尋ねると、やはり相当なキャッシュフローが出ていました。

10カ月程度で年収分の「キャッシュフロー」を生み出す

ざっくり言いますと、次のようになります。

大西さんの年間収支（8棟、66部屋合計）

■年間の家賃収入4300万円～4500万円

■年間の返済額2500万円

■経費800万円

■キャッシュフロー1000万円～1200万円

大西さんは最初から本業の年収ぐらいのキャッシュフローを明確な当面の目標としていましたが、年収の高い大西さんでもすでにそのレベルのキャッシュフローが出ていました。まだまだ物件を増やしていくことを検討しているようですが、現時点で不動産投資による資産収入が、今会社を辞めても困らないだけのものになっています。

驚くことに、ここに到達するまでに要した時間は、10カ月程度。1年も経たないうちに、目標を達成してしまったということ。大きな運用額を動かせば、こういうことも可能になるわけです。