「インターネット使用料金」が家賃以外の新たな収益に

小山のマンションはインターネットし放題にするのに最初に138万円かかりました。この費用は前に勤務していた証券会社の株を1000株売却して調達しました。

後は毎月2万8000円の費用しかかかりません。

58室の光ファイバーのインターネット使用料金が毎月たったの2万8000円です。以前からの入居者には毎月2000円でインターネットし放題のサービスをご提供しています。全58室中48室（2009年10月）実際に利用しています。私の損得勘定では2000円が48室利用で毎月9万6000円入り、2万8000円出るので差引6万8000円の利益になります。これもいい設備収入です。

それに顧客満足度も上がります。素晴らしい私のパートナーとなっています。やはり入居者が入居して何の手続きもなく入居した瞬間からインターネットが使用できるマンションは、他のマンションと比べて断然魅力があることは確かです。そして私は新規の入居者には別途2000円をもらわずに最初から家賃に加えました。これはどう意味があるのでしょうか？

皆様も一度考えてみてください。今大半の大家は家賃の値下げに苦しんでいるのが現状です。しかし部屋に付加価値を付けてお得感を内見者に感じてもらえば家賃を値上げしても入ってくれます。それと実はもう一つ重要な事実があります。家賃が上がり年間の家賃収入も上がると投資用不動産の価値も上がるという事実があるのです。利回りという物差しで考えればわかりやすいです。

家賃を上げることで、物件の「資産価値」も上がる

小山のマンションを例として説明します。1億6000万円の物件で部屋数が58室で家賃が1室3万円としましょう。3万円が58室で月174万円で年間2088万円となります。利回りは2088万円を1億6000万円で割って計算します。すると13％となります。

次にインターネットし放題にして家賃を2000円ずつ値上げした場合を検討しましょう。この場合家賃は2000円アップして3万2000円になります。3万2000円が58室で月180万6000円となり年間2220万円の家賃収入になります。

このマンションを利回り13％の物件として市場にだした場合の価格はどうなりますか？　上がりますか？　下がりますか？　動きませんか？　さあ皆様考えてみましょう。

この価格の計算式は年間家賃総額を13％で割って求めます。2220万円を13％で割ると1億7076万円となります。家賃を2000円値上げすることによってマンションの価値が、1076万円バリューアップしました。138万円の設備投資をすることによって毎月6万8000円の利益を得てかつマンション価値も1076万円上がったわけです。

家賃をどんどん値下げしていくとこれとは逆の効果があります。すなわち毎月の家賃収入の減少に加えてアパートの価値も一緒に下がっていきます。正に負のスパイラルです。デフレの負のスパイラルと同様に悪循環に陥ります。決してそうならないように設備投資をうまくしてください。そしてできる限りアパートをきれいな状態に保ってください。

インターネット付き、冷蔵庫付き、電子レンジ付き、といろいろ付加価値を付けて家賃をアップする努力をしてください。その方が資産価値がアップして毎月入る家賃収入も多くなるのでぜひ現在大家の皆様は検討してください。