不動産投資で「年間CF2000万円」を達成したプロセス

条件に見合う物件購入までの「遠い道のり」

「次のRCを購入して年間キャッシュフロー2000万円！」という、新たな目標を立ててからの1年間は、毎日が闘いでした。

連日インターネットで物件検索して、良さそうなものが見つかったらすぐに不動産会社に連絡します。資料が届いたら数値のシミュレーションをして、基準をクリアする物件なら現場を視察し、問題がなければ、買付を入れて金融機関に持ち込む。

その作業を必死に繰り返しました。

シミュレーションをした物件の資料は、すべて保存してありますが、数えたら102件ありました。つまり1年間で102回も、返済比率とキャッシュフロー比率を割り出すシミュレーションをして、丁寧にメールを書いて、不動産会社に連絡していたことになります。

102件中、不動産会社と面談ができたのが30社。

それからさらに物件視察に行ったのが14件。

買付が10件。

融資申込が8件。

成約0という結果でした。

この1年間は、いつも寝不足でした。結果も出ず、疲労感が増すばかり。

ですが、「諦めることはいつでもできる。今は淡々と行動するべし」。こんな言葉がいつの間にか染み付いた私のモットーになっていました。

引き続きパソコンに向かう日々を過ごしていると、いつも届くメールマガジンで、見過ごせない物件が目に留まりました。

茨城県つくば市のファミリー物件です。価格は2.1億円で、利回り11.2％。関東エリアでは珍しい10％超え。

買付を入れると、銀行ではすぐに物件の調査と私の属性の審査が始まりました。メールマガジンで情報を見つけてから契約完了までわずか1ヶ月。うまくいくときにはすべてがスムーズに進みます。

審査も無事に通り、2億円強のオーバーローンで金利は1.2％、融資期間は21年。これで返済比率は52％、キャッシュフロー比率は28％で実額700万円／年。当初の条件は満たしていないものの、この程度の誤差は後々の経営改善で充分挽回できます。

地道な作業を続けた結果、7棟100室のオーナーに

RCマンション3棟で、合計7億円の資産になり、年間家賃収入6600万円。

夢だった年間キャッシュフローは、ついに2000万円を達成しました。3棟ともすべて、同じ金融機関からの借り入れです。1棟購入するごとに法人をつくり、利益の分散を図りながら増やしていきました。タイムリーにアドバイスをくれた会計事務所、そして理解ある金融機関に感謝です。

1年以上も睡眠時間を削って、インターネットで不動産を探し続けて、不動産会社とのやりとりを続けていたことが、大きな収穫となりました。

そしてさらに、この原稿を仕上げている最中に新たな物件取得がほぼ確定しました。

愛知県日進市で4棟一括、1億2700万円。

これによって私の収益物件は、総資産8億円強、家賃年収7500万円、年間キャッシュフローは2200万円になります。合計7棟100室です。

これからもまだまだ増やしていきます。継続することが大切なのです。

【写真】 茨城県つくば市のRCマンション