「極めて危険」…フィリピン不動産の購入時に〈絶対にやってはいけない〉こと【海外不動産投資のプロが解説】

フィリピン不動産の購入で「銀行ローン」の利用は危険

フィリピン不動産購入の注意点は、銀行ローンが使用しにくいことです。仮に1,000万円の不動産があったら300万円を現金で支払い、残りの700万円は不動産ローンで払うことも可能ですが、この方法は不動産ローンの金利が高く、おすすめいたしません。

外国人（日本人）でもローンを引くことは可能ですが、不動産ローンの金利がいくらかご存じでしょうか？　日本だと高年収のサラリーマンの方等ですと、金利が1％を切ることもありますが、フィリピンの不動産の場合、最低でも年利6.5％と非常に金利が高く、借入期間も10年と短いことが多いです。

家賃収入よりも支払いが多い物件は負債です。そう考えたとき、銀行ローンは極めて危険でフィリピン不動産の場合は負債になってしまうことが多いのです。

現在、居住用不動産が利回り5％から6％程度であり、私が投資先としておすすめるす「ホテル」でも優良物件が利回り8％というところです。仮に利回り7％の物件に年利6.5％のローンを引いてしまったら、金利や為替が動いたらすぐにでもキャッシュフローがマイナスになる可能性があります。

さらに、利息にプラスして頭金の返済もあるため、やはり銀行ローンは絶対に使ってはいけません。支払いに困り、追加でローンを引いたらどんどん手出しも増えます。このような負の連鎖が止まらなくなるので無理やり買わないことが大切です。

価値が上がることを過剰に期待せず、上がったらラッキーぐらいのスタンスが丁度いいでしょう。逆に、キャッシュ一括購入は、不動産が竣工するまで資金を動かせず、家賃も得られないため、勿体ないと考えています。

私がおすすめしたいのは、コツコツ支払っていくプレセールの物件を買うことです（※）。価格が上昇したら途中で売却もできますし、そのまま所有していても良いのです。このように、自由度が高いこともフィリピンホテル投資のメリットだと言えるでしょう。

※【参考】毎年値上がりを続けるホットなフィリピン不動産市場…計画段階の物件を購入できる「プレセール」とは？【不動産投資のプロが詳しく解説】