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増築費用1,800万円は長男が負担…税金は大丈夫？
A宅を増築する費用は約1,800万円で、すべて長男が負担します。このうちの頭金400万円は長男の貯蓄から賄い、残りの1,400万円は住宅ローンを組みます。月々の返済額は約6万7,000円で、20年間かけて返済する予定です。
「頭金くらいは援助しようと思い長男に相談したのですが、『世話になったんだからなにもいらないよ』と断られてしまったんです」とAさんはいいました。
C税理士は、現在A夫婦が住んでいる実家の時価が200万円、今回増築する部分が1,800万円のため、合わせて時価2,000万円として、不動産の課税関係は下記のようにまとめたそうです。
●増築部分は符合（民法第242号：不動産の符合）により、Aさん（父）の所有になる。
●Aさんは、長男から1,800万円の利益を得ることになり、贈与税が課税される。しかし増築後、9/10※の持ち分を長男に移転し、Aさんが1/10、長男が9/10の共有名義で登記をすれば、経済的利益は1,800万円と同額になり、贈与税は課税されない。
※ 長男の持分は1,800万円÷（200万円＋1,800万円）＝0.9＝9/10。Aさんの持ち分は200万円÷（200万円＋1,800万円）＝0.1＝1/10。
●Aさんから長男への建物の持ち分の移転は、親から子どもへの譲渡となり、譲渡利益が生じれば譲渡所得（所得税）の課税対象になる※。しかし、譲渡所得を計算すると、「収入金額2,000万円×9/10－取得費（200万円＋1,800万円）×9/10＝0円」。
※ 国税局タックスアンサー「No.4557 親名義の建物に子供が増築したとき」より抜粋。
つまりAさんは、1,800万円で取得して、1,800万円で譲渡したことになり、譲渡益はなく、課税はされない。
C税理士はここに付け加えて、「A親子の場合は不要なので問題ありませんが、共有とするための譲渡および親子間の譲渡のため、居住用財産を譲渡した場合の特例は適用されません。また、長男が返済する住宅ローンに住宅ローン控除も適用されません。
さらに、増築部分の土地も父の所有ですが、その上に使用貸借※で増築するので費用は必要ありません」と話しました。
※ 無償での賃貸借契約のこと。
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