東京・港区の超好立地マンションだったが…「あなたの物件、相場以下でないと買い取れません」といわれた「衝撃の理由」【一兆円不動産企業の元トップセールスが解説】

賃貸管理の「大きな分岐ポイント」

筆者はセールス時代、物件の売却を検討している40代のサラリーマンから「港区の中でも好立地なマンションなのに、業者の買取金額が全然伸びないんです」と相談を受けたことがあります。確かに確認してみると条件はどれも一等地、購入時期も良く売却利益が出ても全く違和感がない物件。何が問題だったのでしょうか。

「あなたの物件、相場以下の価格でしか買い取れません」と業者に言われたとき、実は時すでに遅しという場合もあります。不動産投資を始めると、賃貸管理の方法として「管理委託」と「サブリース（＝家賃保証）」が選択できます。この選択の分岐は今後の売却時の価格と賃料に大きく関係してくるので、必ずどちらの仕組みも理解しておいてください。

管理委託

管理委託とは、

①オーナーが入居者と直接、賃貸借契約を結ぶ

②集金などの業務を管理会社に委託し、オーナーは集金した家賃をそのままもらえる

なので、入居者がいればお金はもらえるますが、空室期間は集金する家賃がないので、その期間は家賃収入がゼロになります。つまり、通常の管理委託においては「空室リスク」はオーナーが負うことになりますね。

ただし、賃貸借契約はオーナー・入居者の間で締結されますので、「礼金・更新料」はオーナーがもらうことができます。もちろん、管理を委託する分の費用は「賃貸管理費」として別途発生します。

サブリース（＝家賃保証）

サブリースとは、

①オーナーは入居者とではなく”管理会社”と賃貸借契約を結び、管理会社が入居者に部屋を転貸する

②管理会社は入居者からの集金額に関わらず一定額をオーナーに支払う

という特殊な管理形態です。「空室リスク」を管理会社が負い、入居者がいてもいなくてもオーナーは毎月安定した収入を得ることができる（もらえる家賃を保証してもらえる）管理形態となります。こちらも入居者の対応は管理会社が行い、通常の管理委託と同じく「賃貸管理費」が発生します。

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