不動産投資初心者「どうして自分が犯罪者に!?」ウマい儲け話に乗ったばかりに…「逮捕→起訴」の絶望ルート【弁護士が解説】

借入目的を偽り融資金をだまし取った人物、逮捕される

先日、借入目的を偽って「住宅ローン」を申し込み、融資金をだまし取ったとして、詐欺容疑に問われた人物が逮捕されたとの報道がありました。

不動産投資の知識がない方にとっては、いまひとつピンとこない内容かもしれません。しかし、うまい儲け話に乗っかったところ、いつの間にか詐欺の片棒を…という可能性がないとはいえません。ここでは、住宅ローンと投資用ローンについて見ていきたいと思います。

大前提として、不動産は非常に高額です。そのため、住宅を購入する場合でも、投資用の収益不動産を購入する場合でも、金融機関から借り入れてローンを組んで購入することが一般的です。

「住宅ローン」と「投資用ローン」では、金利が大きく違います。金利は、個人の属性や金融機関によっても変わりますが、住宅ローンの金利は安く、不動産投資ローンの金利が高いというのは、ほとんど共通しているといえるでしょう。

住宅ローンの場合は1％未満の金利も珍しくありませんが、投資用ローンの場合は2％以上5％未満程度が多い印象です。個人の属性、すなわち、安定した収入があるか、保有している資産の価値はどうか…といった個別の背景によっても金利は上下しますが、「住宅ローン金利」と「投資用ローンの金利」には、およそ上記程度の差があることが多いのです。

また、そのときどきの情勢や、新築物件なのか築古物件なのかによって、想定利回りも異なってきます。新築・築浅の物件が年3～5％、築古物件が年8％～10％程度の利回りだとすると、年数％の売り上げに対し、金利の数％の違いというのは、非常に大きなウエイトを占めることになります。

ざっくりとした計算ですが、築浅で年5％の利回りの物件に2％の金利がかかれば、差し引き3％が利益になる…というのが、収益不動産による収益の仕組みです。

もしこれが、金利1％未満の住宅ローンで同じことができれば、差し引き4％の利益をあげることができます。3％の利益と4％の利益を比べると、収益不動産による利益が25％ほど違ってきます。そのため「住宅ローンで不動産投資ができたなら…」という思いは、不動産投資家ならだれもが抱くものだといえるでしょう。