一般的なサラリーマンの副業としても人気の不動産投資。堅調な収益があげられるようになると、新たなチャレンジとして「お宝物件」を狙った「競売物件」の購入に興味を持つ方もいるようです。しかし、競売物件は不動産のプロもためらう、かなりの危険度をはらむものだといえます。不動産を専門領域とする、山村法律事務所・代表弁護士の山村暢彦氏が解説します。
競売物件＝「お宝物件」という認識は正しいか？
筆者は仕事柄、不動産投資をされている方から「競売物件には〈お宝物件〉があるのでしょうか？」という質問を受けることがあります。また、不動産投資家に向けて、競売物件を購入して利益を上げるスキームを解説した記事やSNS投稿を目にすることもあります。
そもそも競売物件とは、ローンなどを支払えなかったり、裁判所で命じられた金銭を支払うことができなかったりして、裁判所を通じて売りに出される物件のことです。要は、裁判所を通じて、強制的に売りに出されている物件のことをいいます。
一般的に「競売物件は市場の実勢価格よりも安い」といわれており、そのため「お買い得」との認識が持たれているようですが、安くなるのには理由があります。
1つ目の理由として、売主が負うべき義務や責任が発生しないため、買ったあとに責任を取ってもらえる売主がいないということがあげられます。買ったあとに雨漏れを発見しても、その損害を請求する売主がいないのです。
2つ目は、荷物が残っていたり、不法占拠者がいたりしても、買主が自分で対処する必要があるということです。仮に、荷物が残されていたり、不法占拠者がいたりする場合には、建物明渡請求訴訟を起こし、その訴訟で勝ったうえで、強制執行手続にて残置物を除去、あるいは不法占拠者を退去させることが基本的な手続です。
もっとも、自分の手元に売買代金が入ってくる一般的な売却とは異なり、競売手続の際には、所有者がそもそも競売手続に反対のため不法占拠者等が類型的にいることが多く、毎度毎度裁判まで必要とすると手続が煩雑になるため、簡易な手続として、「引渡し命令」手続というものが設けられています。
とはいえ、買ったあとに「買主が自分で残置物や不法占拠者の対応をしなければならない」ということが、購入のハードルを上げる理由です。
弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
弁護士法人 山村法律事務所
神奈川県横浜市中区本町3丁目24－2 ニュー本町ビル6階
電話番号 045-211-4275
神奈川県弁護士会 所属
山村法律事務所ウェブサイト：https://fudousan-lawyer.jp/
不動産大家トラブル解決ドットコム：https://fudousan-ooya.com/
著者登壇セミナー：https://kamehameha.jp/speakerslist?speakersid=1098
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