〈不動産投資〉「利益が出ると思っていたのに、なぜ…」見込み違いを回避するために知っておきたい「収入シミュレーション」のコツ【初心者向け／不動産鑑定士が解説】

不動産の購入にかかる費用も考える

浅井：不動産を買うときには、いろいろな費用がかかります。その費用も考えてシミュレーションをしましょう。

鈴木：不動産仲介会社に支払う仲介手数料はかかりますよね。

浅井：そのほかにも、不動産ならではの費用がかかります。固定資産税などの税金や、不動産を登記するための費用などです。

山田：購入するときの費用は、不動産の価格以外にいくらくらい必要なんですか？

浅井：購入時の費用は、不動産価格の7～10%くらいかかると考えましょう。不動産取得税のみ、あとから支払います。

鈴木：費用は削減できないんですか？

浅井：基本的に購入にかかる費用を削減することはできません。不動産仲介会社に嫌われてしまうので、仲介手数料を下げようと交渉するのもやめておきましょう。

購入にかかる費用は主に6つ

①仲介手数料

［図表2］仲介手数料の仕組み

売買が成立したときに、不動産仲介会社に支払う手数料。上限額が法律で決められている。200万円以下の物件の場合は物件価格の5%、200万円から400万円の場合は、物件価格の4%＋2万円、400万円を超える場合は物件価格の3％＋6万円とされている（消費税別）。

②印紙代

不動産の契約時に契約書や領収書などに貼り付ける。金額は契約の代金によって異なる。

③火災保険料

火災などによって、不動産が損傷を受けたときのための保険料。保険会社によって、また、保険がカバーする内容によって金額は異なる。不動産取得時に一定期間分の料金を支払う。

④固定資産税

毎年1月1日に不動産を所有している人に対して、市区町村が課す税金のこと。購入日から日割りで計算して税金を支払うことになる。市区町村によっては、都市計画税もかかる。

⑤不動産の登記費用

不動産を登記するための費用として、不動産登録免許税という税金がかかる。また、不動産登記をしてもらう司法書士に対して、不動産登記手数料を支払う。

⑥不動産取得税（支払いは約半年～1年後）

不動産を取得したことによる税金。各都道府県に1度納税する。約半年～ 1年後に納税通知書が届いたら支払う。

＊空室の場合は、リフォーム費用がかかる場合もあります。