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立退料の提案がされないことはよくある
立ち退きの問題では、立退料が高額になることも多く、大家としてもなるべく費用は抑えたいと考えています。そのため、立退料の提示がないままに立ち退き要求されるケースがよくあります。
先ほど立退料なしで正当事由が認められることは少ないと説明しました。もう少し具体的に説明すると、正当事由の判断では、借主が建物を必要とする事情と、大家が建物を必要とする事情を考慮し、正当事由として認めるには事情が足りない場合に補完的な要素として立退料が支払われます。
そのため、借主にとって建物利用の必要性が低く、他方で大家にとって建物の必要性が極めて高い場合には、立退料なしで正当事由が認められることがあります。
本件のケースでは具体的な立ち退き理由は分かりませんが、大家が単に自分で建物を店舗として利用したいといった事情の場合には、正当事由はなかなか認められないでしょう。正当事由として足りない部分を立退料で補完することになります。
よくある立ち退き理由として、建物の老朽化があります。「建物老朽化に伴い立て直したいので退去して欲しい」といった具合です。
一見、正当事由がありそうに思えますが、判例上、老朽化のみで正当事由が認められるケースは少なく、相当に古い建物であっても立退料が必要となります。
このように、立退料なくして正当事由が認められるケースは少ないので、大家から立ち退き要求をされた際には、立退料についてよく協議することが大切です。
また契約書に「立退料を請求できない」と書いてあることがありますが、借地借家法第30条により無効となる可能性があります。
これらを知らずに立ち退きに合意してしまうと、引っ越し費用等は自己負担となってしまう可能性があるので注意が必要です。
小林 嵩
弁護士
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