検索
「タワマン節税封じ」でメリットは減少するが…
市場価値の高いタワーマンションの節税対策は、昔ほどのメリットはなくなりますが、居住用であれば「小規模宅地等の特例」や「固定資産税の軽減措置」などが使えるので、まだメリットはあります。
「タワマン節税」はお金持ちの基本テクニックだった
「タワーマンション節税」は多額のお金を持っている人が、現金を不動産に替えて相続税を減額する節税対策として利用されています。要件を満たせば、「小規模宅地等の特例」も使えるので、お金で財産を残すよりも不動産で残したほうが断然、相続税の節税効果は高いからです。
たとえ数億円するタワーマンションであったとしても、マンションの区分所有部分の土地持ち分が330㎡を超えることはそうありませんので、相続時に小規模宅地等の特例を利用すれば、配偶者や親族は土地の相続税評価額を80％減額できます。
また、固定資産税の観点からタワーマンションを考えると、2024年3月31日までに所有した新築マンションの場合、5年間は固定資産税の軽減措置が適用されるので、固定資産税が50％減額されます。さらに「住宅用地の特例」を利用すれば、200㎡以下の土地については土地評価額が6分の1に減額されます。
「タワマン節税」を封じる国税庁のルールが発動…今後どうなる？
国税庁は2024年1月1日以降、タワーマンション節税に対抗して、マンションを相続する場合の相続税評価額の計算方法に、新たなルールを設けました。
これまで、相続税評価額の計算方法は「建物評価額（固定資産税評価額）」に「土地評価額（＝土地の面積×共有持ち分×路線価×各種補正率）」を加算していました。
ただ、この計算方法だと高層階と低層階のマンションの実際の相続税評価額は、専有面積が同じなら基本的に同額となり、高層階の市場価格の高さが評価額には反映されていませんでした。
そこで、国税庁は新ルールとして相続税評価額の計算方法を次のように発表しました。
新しい相続税評価額の計算方法では、マンションの築年数や総階数、物件の所在する階数などに一定の係数をかけて、一般的な市場価格を計算します。その上で、これまでの相続税評価額よりも下回っている場合は60％に引き上げます。
国税庁は2024年1月1日以降に相続や贈与で取得したすべてのマンションに対して、この新しい相続税評価額の計算方法を適用します。
よって、タワーマンションの相続税評価額は市場価格と比例して高くなり、節税対策としてのメリットは薄くなります。とはいえ、これまで通りの要件を満たしていれば、相続時には小規模宅地等の特例が使えるので、市場価値の高いタワーマンションには新ルールでも十分なメリットがあるように思われます。
ただし、2022年4月の最高裁判決のように、不動産を使った過度な相続税対策は税務署から否認されるリスクがあるので、行き過ぎた節税対策には注意しましょう。
イラスト ©中山成子
石倉 英樹
相続専門の公認会計士／税理士 兼 社会人落語家
※本記事は『税金のことが全然わかっていないド素人ですが、相続税って結局どうすればいいのか教えてください！』（すばる舎）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。
杉原 杏璃 氏登壇！
「THE GOLD ONLINE フェス 2025 ＠東京国際フォーラム」
（入場無料）今すぐ申し込む＞＞
注目のセミナー情報
【海外活用】12月7日（土）開催
従来の分散投資で資産を守れるのか？
新時代の富裕層が実践する
金融大国「シンガポール」や「フィリピン永住権」を活用した新・資産防衛法
【国内不動産】12月7日（土）開催
元サラリーマン大家の現役投資家社長が伝授…
インバウンド需要を逃すな！
《札幌・民泊投資》で勝ち組になる方法
【国内不動産】12月7日（土）開催
超・減価償却「築古アパート投資」の新発想！
〈節税+家賃収入+売却益〉投資元本2倍のしくみを大公開！
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは？」
■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ
■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】
■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
