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管理会社の「利益構造」を知っておく
これを会社組織に照らし合わせてみれば、オーナーは社長で、数々の案件を見極めて判断をする。そして管理会社は物件を現地で管理してくれる現場監督のようなイメージです。
たとえ社長でも、ただ威張り散らしていればいいわけではありません。必ずビジネスパートナーとして、対等な立場で問題解決をしていくスタンスが重要です。
オーナーの一方的な意見を押し付けるよりは、管理会社からの提案や意見を十分に取り入れ、それが実現可能なのか、資金的に可能なのかをオーナーは判断していく必要があります。
管理会社の利益構造としては、まず家賃の5％程度で物件を管理している管理費があります。この管理費は管理会社にとっての安定収入となります。さらに入居者を決めたときの広告費、仲介手数料等の手数料は大きな収入源となります。そのほか、リフォームをするときのリフォーム会社への紹介料なども利益となります。
リフォーム会社の紹介料は当たり前と心得る
管理会社経由のリフォームは「マージンが乗っているので高いから、リフォーム業者に直で発注したほうがいい」とよく言われます。
しかし、管理会社は発注件数が多いためもともと安く、しかも信用と実績のある業者でリフォームしてくれます。もちろん直接やったほうが安いのかもしれませんが、直接交渉するのが初めての業者で……となるとオーナー側も手間ひまがかかります。
管理会社も利益構造としてこのような紹介料を予定しているので、金額にもよりますが、ある程度は目をつぶるのも必要です。
われわれオーナーも利益を上げなければなりませんが、管理会社やリフォーム会社も利益を得られるように配慮することを心がけましょう。
名取 幸二
株式会社ペスカトーレ
代表取締役
杉田 卓哉
一般社団法人マネー総合研究所
所長
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