融資を受けたいのですが…無借金・土地持ち“超高属性”姉妹の申し出に、銀行員が放った「まさかの一言」【不動産のプロが解説】

築古アパートの売却→土地購入の「目的」とは？

父親は自宅近くに築30～40年の木造アパートを所有していた。満室だったが、不安要素の多い物件だった。入居者の中に年金生活者や無職の人が多く、年齢層も高かったのだ。懸念された家賃の滞納も実際にあった。

このアパートをより高く売るために、非公開で入札を実施し、一番高値をつけた買主に売却した。

姉妹はこのアパートの売却益で一つの土地を購入し、さらに2年後に、それまでご両親が不動産収入で積み上げてきたキャッシュで、もう一つの土地を購入した。

「土地を買う」ということは、要するに資産の形を替えるということだ。土地は、賃料などでお金を生み出し続ける。そして、必要に応じてまたお金に替えることができる。

土地購入には、資産評価を下げるという目的もある。

収益物件の土地選び

どんな土地を購入するかが収益物件の成否を分ける。購入する土地は、建築会社がいくつかリストアップしてその中から私が選び、現地を確認してもらった。

姉妹だけでなく父親の和夫さんも一緒に、4か所ほど物件を視察した。最初はウォーミングアップのつもりだったが、和夫さんは一つの物件を即座に気に入り、「これを買う」と即決した。父親の迅速な決断に、同行した姉妹も驚いていた。

「無理に連れていくのはどうなのかしらと思ったのですが、連れていったら、即決だったので本当にビックリしました」（澄江さん）

「あとで説明して納得させるより、見せるほうが効果的でした」（佳代子さん）

和夫さんは、ビジネスや商売ではなく、長年地元で農業や地主業をしていた堅実な人だ。地元を知っているからこそ、その土地のよさを直感で理解していただけたのだろう。

私は、事前に1棟物件の購入メリットについてはお話していた。

1棟の物件なら、管理費や修繕費も自分でコントロールできる。1棟を30年所有し、ご自身の判断で適宜のときに売却も建て替えも可能だ。収益物件としての売却も考えられる。

このような柔軟性が重要だと私は考える。

ちなみにこの土地を私に紹介してくれたのは、ハウスメーカーのＡ社だ。多くの人は知らない事実だが、不動産仲介会社と建築会社とでは土地の見方が異なる。

不動産仲介会社に比べて建築会社は、土地自体の形状よりも土地を立体的に見て、事業の可能性を重視する。

仲介の不動産会社は、売却後の土地がどう使われようが知ったことではない。だが、建築会社のゴールは建てて経営することだ。

3Dで土地を見て、建ぺい率や斜線の問題などを考慮する。土地がどのような形状をしていようが、事業が成立すれば彼らにとっては価値がある。

この視点の違いは、土地選びにおいて非常に重要な要素となる。地主が検討すべきは、土地の事業性である。

したがって、新規に物件を建てる際は、まず先に目当ての建築会社を決め、その会社から土地情報を得るほうが効率的だ。

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