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計算上では確かな節税効果が生じるが・・・
ここで、アパート建築の節税効果を見ていきましょう。節税効果の第一としては、建てたアパートやマンションの相続税評価額が、建築費に比べて約3分の1程度と著しく低くなることがあげられます。つまり、1億円で建てた建物の評価額が3300万円程度になるわけです。
その一方、建築費に充てる預金なり借入金なりは100％評価です。つまり、100％評価のものが、33％評価の資産に転換することで、建築費の67％の評価が下がります。なお、一般の本のほとんどすべてはこの評価額を建築費の6〜7割と書いてありますが、それは間違いです（ただし、店舗や事務所といった非住宅系の建物の評価は6〜7割なので、そちらについては問題ありません）。
節税効果の第二は、賃貸住宅の敷地（貸家建付地）であることを理由に、約2割の減額がなされることです。この土地を売却するには、借家権で保護されている入居者を立ち退かせる必要があります。つまり、売却のために経費や時間を要することが減額の理由です。
第三は、建物も借家人が住んでいる貸家であることにより、先の建物の評価額がさらに3割引になることです。
ついでに言えば、駐車場といった更地状態の土地にアパートを建てれば、今までかなり高かった土地の固定資産税・都市計画税が、約5分の1になります。固定資産税等は、住宅用地と非住宅用地で税額がガラッと変わるからです。この節税効果もかなりのものです。
賃貸住宅供給過多の時代、判断には慎重さが大切
ところで今日では、アパート建築を強引なまでに勧める営業マンが横行しています。彼らの中には、契約獲得による多額の報奨金だけを目当てに、あの手この手で迫ってくる輩もいるようです。
ご承知のように、今、賃貸住宅は圧倒的に供給過剰な状況にあります。くれぐれも彼らの口車に乗らないように注意しましょう。それでも建てると言うのなら、良心的な事業者を選択し、その地域の市場動向をしっかりと調査した上で行うべきです。
