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1．はじめに
東京都心部Aクラスビル1の空室率は、在宅勤務の普及に伴うオフィス戦略の見直しなどを背景に上昇し、2014年第3四半期以来となる5％台に達した。また、成約賃料は、需給バランスの緩和に伴い、下落基調で推移している。
本稿では、東京都心部Aクラスビル市場の動向を概観し、2027年までの賃料と空室率の予測を行う。
1 本稿ではAクラスビルとして三幸エステートの定義を用いる。三幸エステートでは、エリア（都心5区主要オフィス地区とその他オフィス集積地域）から延床面積（1万坪以上）、基準階床面積（300坪以上）、築年数（15年以内）および設備などのガイドラインを満たすビルからAクラスビルを選定している。また、基準階床面積が200坪以上でAクラスビル以外のビルなどからガイドラインに従いBクラスビルを、同100坪以上200坪未満のビルからCクラスビルを設定している。詳細は三幸エステート「オフィスレントデータ2021」を参照のこと。なお、オフィスレント・インデックスは月坪当りの共益費を除く成約賃料。
2．東京都心Aクラスオフィス市場の現況
2-1．空室率および賃料の動向
東京都心部Aクラスビルの空室率は、2020年第4四半期以降、上昇基調で推移している。2023年第2四半期は5.9%（前期比＋1.2％）となり、2014年第3四半期以来となる5％台に達した。
Aクラスビルの成約賃料（オフィスレント・インデックス2）は、需給バランスの緩和に伴い、下落圧力が強まるなか、2023年第2四半期は25,655円（前期比▲6.6%、前年同期比▲11.8%）となった（図表－1）。
Bクラスビル及びCクラスビルについては、空室率がやや改善し、成約賃料は下げ止まり感もみられる。
2023年第2四半期の空室率はBクラスビルで4.5％（前期比▲0.4％、前年同期比▲0.7％）、Cクラスビルで4.4％（前期比▲0.2％、前年同期比▲0.6％）となり（図表－2）、成約賃料はBクラスビルで18,545円（前期比＋5.7％、前年同期比▲1.0％）、Cクラスビルで16,682円（前期比▲0.1％、前年同期比▲0.6％）となった（図表－3、図表－4）。
賃料と空室率の関係を表した「賃料サイクル3」をみると、東京オフィス市場は2020年第3四半期以降、「空室率上昇・賃料下落」の局面が継続している（図表－5）。
2 三幸エステートとニッセイ基礎研究所が共同で開発した成約賃料に基づくオフィスマーケット指標。
3 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。
