2-2．空室率と募集賃料のエリア別動向

三鬼商事によれば、東京ビジネス地区（2023年8月時点）で「賃貸可能面積」が最も大きいエリアは、「港区（32.2％）」で、次いで「千代田区（29.3％）」、「中央区（17.9％）」、「新宿区（12.5％）」、「渋谷区（8.2％）」の順となっている（図表－6）。

「賃貸可能面積」は、「千代田区」（前年同月比▲4.1万坪）、「中央区」（同▲1.4万坪）、「渋谷区」（同▲0.2万坪）で減少する一方、「港区」（同＋12.0万坪）と「新宿区」（同+1.3万坪）で増加し、合計＋7.6万坪となった。

これに対して、テナントによる「賃貸面積」は、「港区」（同＋8.0万坪）と「新宿区」（同+1.6万坪）で増加し、合計＋7.8万坪となった（図表－7）。この結果、空室面積は、東京ビジネス地区全体で▲0.2万坪の減少となった。

 

エリア別の空室率（2023年8月時点）を確認すると、「千代田区3.7％」（前年比▲1.2％）、「渋谷区4.2％」（同▲0.0％）、「新宿区5.3％」（同▲0.4％）、「中央区7.1％」（同▲0.5％）が低下した一方、「港区9.5％」（同＋1.2％）は上昇した（図表－8左図）。

募集賃料は、「渋谷区（前年比＋1.4％）」が上昇したが、「中央区（同▲2.1％）」、「千代田区（同▲2.4％）」、「港区（同▲2.4％）」、「新宿区（同▲3.3％）」は下落した（図表－8右図）。

 

2-3．企業のオフィス環境整備の方針等を踏まえた、今後のオフィス需要を考える

以下では、(1)「オフィスワーカー数の動向」、(2)「事業所の開業率と廃業率の動向」、(3)「在宅勤務の状況」、(4)「フリーアドレス4の導入状況」、(5)「オフィス環境整備の方針」について概観し、今後のオフィス需要への影響を考察する。

4　従業員が固定した自分の座席を持たず、業務内容に合わせて就労する席を自由に選択するオフィス形式。

(1)オフィスワーカー数の動向～情報通信業等を中心に就業者数は増加、人手不足感は引き続き強い

総務省「労働力調査」によれば、東京都の就業者数は、2021年第3四半期から8期連続で前年同期比プラスとなり、2023年第2四半期は842万人（前年同期比＋5.3万人）となった（図表－9・左図）。

就業者を産業別にみると、2018年第1四半期を100とした場合、都心5区のオフィスワーカーの割合が高い「情報通信業」が134、「学術研究，専門・技術サービス業」が121、「金融業，保険業」が108となり、大幅に増加している（図表－9・右図）。

 

内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「関東地方」の「従業員数判断BSI」（全産業）5は、2020年第2四半期に＋4.6へ大きく低下した後、緩やかな回復が続く。2023年第3四半期は＋21.9となり、コロナ禍前の水準（+20.3）を上回った（図表－10）。

業種別にみても、「製造業」・「非製造業」ともに回復しており、2023年第3四半期は「製造業」が＋12.4、「非製造業」が＋26.3となった。オフィスワーカーの割合の高い「非製造業」は、人手不足感がより強いと言える。

 

このように、東京都の就業者数は、情報通信業等を中心に増加が続いており、オフィスワーカーの割合の高い非製造業では人手不足感が強まっている。引き続き、雇用情勢を注視する必要があるが、東京都心部のオフィスワーカー数が減少する懸念は小さいと言えよう。

5　従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。

(2)事業所の開業率と廃業率の動向～都心5区では、開業率が廃業率を上回る

国や地域における経済活動の状況を測る指標の一つに、開業率と廃業率が挙げられる。事業所の開業率と廃業率の差（開業率－廃業率）は、オフィス床の需要を表す指標と考えられる。

「開業率－廃業率」の値が拡大した地域は、事業所を開設する需要が高まる一方、「開業率－廃業率」の値が縮小した地域は、事務所開設の需要が後退すると捉えられる。

総務省統計局「経済センサス‐活動調査」をもとに算出した値によれば、都心5区の開業率6（2016年～2021年の年平均）は9.1%（全国平均4.7％）、廃業率7は8.0％（同5.5％）となり、「開業率－廃業率」は＋1.1％（同▲0.8％）となった（図表－11）。

「開業率－廃業率」の全国平均は、廃業率が開業率を上回りマイナスとなった一方で、都心5区ではプラスを維持しており、底堅いオフィス床需要が確認できる。区別に「開業率－廃業率」を確認すると、千代田区（＋3.0％）が最も大きく、次いで渋谷区（2.1％）が大きい。一方、中央区（▲1.1％）はマイナスとなった。

 

また、産業別に、都心5区の「開業率－廃業率」を確認すると、オフィスワーカーの割合が高い「金融業，保険業」が＋5.6％（図表－12）、「情報通信業」が＋4.7％（図表－13）、「学術研究，専門・技術サービス業」が＋3.8％（図表－14）と高水準となっている。

都心5区において、これらの業種のオフィス床需要は旺盛だと言える。区別にみると、「情報通信業」と「金融業，保険業」は千代田区（＋10.0％・＋7.5％）が最も大きく、「学術研究，専門・技術サービス業」は渋谷区（＋5.6％）が最も大きい。

政府は「スタートアップ育成5か年計画」を2022年11月に策定し、創業支援に乗り出している。今後、創業支援の取組みが効果を発揮し、オフィス床需要を下支えすることが期待される。

 

 

6　新設事業所数（2016年～2021年の年平均）÷期首（2016年）の事業所数

7　廃業事業所数（2016年～2021年の年平均）÷期首（2016年）の事業所数

注目のセミナー情報

【国内不動産】5月16日（木）開催
東京23区×新築×RC造のデザイナーズマンションで
〈5.5%超の利回り・1億円超の売却益〉を実現
物件開発のプロが伝授する「土地選び」の極意

【事業投資】5月25日（土）開催
驚異の「年利50％ !?」“希少価値”と“円安”も追い風に…
勝てるBar投資「お酒の美術館」とは