購入負担減で「住み替え」促進？不動産の需要喚起なるか

不振が続く中国不動産市場。そのなかで今夏、市民の購入意欲を左右する重要な政策方針が打ち出された。

7月下旬の中央政治局会議では「不動産政策を調整・最適化し、都市に応じた政策ツールを用いる」と強調され、住宅当局からは住み替え促進方針が表明されたのだ。

後者は、「ローン完済者を初回購入者と見なし、頭金比率や金利の優遇措置を適用する」（中国語で「認房不認貸」）という内容。これを受け、大都市での購入制限の緩和観測が浮上している。

上海市政府は「不動産に対する硬直的・住み替え需要を強力に支持する」との声明を出した。専門家も購入制限緩和の可能性が非常に高いとする（現行の購入制限は複雑で、頭金比率やローン金利などでさまざまな決まりがある。図表も参照）。

上海市現行の不動産購入規制 出所：各種資料より東洋証券作成

マンション購入の現実的な話をしてみよう。

1軒目は頭金とローン金利が比較的低いので、家族全員の力を合わせれば、ある程度満足できる広さの部屋は買うことができる。

筆者も8年前に結婚した際、「頭金＋住宅積立金ローン」の方式で約40平米の物件を購入した。小さいほうだが、夫婦2人暮らしには十分だと思っていた。

ただ、徐々に窮屈と感じ始めたのも事実。もっと広い部屋に買い替えようと思うのだが、「頭金7割」の壁を乗り越えるのが難しい。

今の家の近くの価格帯は1平米当たり約6万元（約120万円）。80平米の物件を買おうとすると、頭金はざっと336万元（約6,720万円）必要となる。“一般家庭”出身の筆者にとってはなかなか出せない額だ。

やや複雑だが、頭金比率は「一般住宅」と「非一般住宅」で異なる（後者のほうが高い）。

一般住宅は「古い、小さい、遠い」が特徴で、住み替え対象としては好ましくなく、取引可能物件の20％未満と量も少ない。引っ越し先は広くて新しいのを望むもの。ただ、頭金比率がやや高いのがネックなので悩ましい。

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