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管理不行き届きな空き家→固定資産税が最大6倍にハネ上がる
生徒：先生、空き家対策特別措置法がスタートしたそうですが、これはどのような法律なのでしょうか。
先生：空き家の発生を抑えて活用を促すための法律で、窓や壁の一部が壊れるなど管理状態が悪い「オンボロの空き家」には、税金の優遇をなくし、処分を急がせる目的もあります。
生徒：税金の優遇とは、どういうことでしょうか？
先生：住宅用地には、固定資産税を減額する特例があります。最大で6分の1に減額するというものです。しかし、倒壊する危険がある「特定空き家」と、その一歩手前の段階にある「管理不全空き家」については、固定資産税の特例が受けられないようになるのですよ。
生徒：固定資産税は、どれくらいかかってくるものなのでしょうか？
先生：空き家であっても相続してしまうと、毎年、固定資産税や都市計画税がかかります。固定資産税は課税標準額の1.4％、都市計画税は課税標準額の0.3％です。もともと親の自宅であれば、住宅用地として固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1まで特例で減額されています。それが相続後「特定空き家」に該当すると、住宅用地の特例を受けられなくなり、固定資産税が最大6倍になってしまいます。
生徒：税金が高くなるなら、建物を早く解体するか、売却したほうがいいですね。
先生：居住目的のない空き家数は、2018年時点で全国に350万戸もあります。このままでは、2030年には470万戸にまで膨らむ見通しとなっています。
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空き家にしておく理由の6割「物置として必要」
生徒：私の親戚も空き家となった実家を相続しましたが「遠方にあって手入れができない」「売却したいが方法がわからない」と悩んでいました。そんな悩みを抱えた人は意外と多いかもしれません。長期間空き家を放置することで、どのような懸念がありますか？
先生：まず、草木が伸びて近隣に迷惑がかかるほか、壁や柱が崩れて倒壊する危険性もあります。ほかにも、ゴミが持ち込まれてゴミ屋敷になる、不審者が居つく、不審火が生じるといったリスクがあります。また、家のなかに放置された棚やテーブル、テレビといった大型の家財道具も粗大ごみとなりますから、その処分が必要になります。
生徒：それだけの問題が山積しているなら、すぐに手放してしまった方がいいように思います。それなのに、いまだに空き家が増え続けているのはなぜでしょうか？
先生：国土交通省の調査によれば、所有者が空き家にしておく理由として最も多かったのは「物置として必要」という回答で、60％を占めていました。とくに、亡くなった親の家財を捨てられず、その置き場として持っておくケースが多いようです。
生徒：最初は親が遺した荷物を保管し続けていても、最終的には持て余すことになるのかもしれませんね。
先生：最近は、空き家の売却と家財の処分をセットにしている不動産業者も増えています。今後のことを考え、思い切って決断するのも方法だといえます。
生徒：地方では、人口が減少して過疎化が進んでいる地域も多いと思いますが、買主を見つけるのは大変ではありませんか？
先生：そうですね。ただ、最近では地方自治体の空き家バンク、メルカリのように個人間の売買のマッチングサイトもあります。「処分に手間がかかる」「どうせ売れない」とあきらめるのではなく、いろいろな手段を試してみることをお勧めします。
相続放棄の選択肢もあるが、慎重な判断が必要なワケ
生徒：では、空き家になった実家の相続を回避する方法はないのでしょうか？
先生：どうしても実家を相続したくないなら、相続放棄する方法もあります。ただし、もし相続放棄してしまうと、預貯金等の資産も含め、すべての相続財産を放棄することになるため、その点は判断が必要でしょう。
生徒：相続人の全員が相続放棄するとどうなりますか？
先生：その場合、国庫に引き継がれることになります。相続財産管理人が選任され、清算することになりますが、相続財産管理人が選任されるまでは、相続人が空き家を管理しなければいけません。
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悩ましい「地方の空き家」問題…早い段階で、対応策を考えよう
生徒：相続した空き家の有効活用には、どのようなものがあるでしょうか。
先生：相続後の理想的な運用としては、リフォームして賃貸物件にできればいいですね。家賃収入が得られますし、誰かに住んでもらうことで、家屋の劣化のスピードを緩めることにもつながります。
生徒：それはいいですね。
先生：しかし、貸主になることで、設備等の故障への対処や、必要な修繕も行わなければなりません。管理を管理会社に依頼しても費用が発生します。そもそも、借主が見つかればいいですが、地方の過疎地だと借主を見つけることは難しいでしょう。何よりも、一度賃貸に出すと、その後は簡単に売却できません。居住用の物件として売ることができず、投資用不動産の売買になってしまうためです。通常は、居住用の物件の2割くらい値下がりすることになります。
生徒：では、多くのケースで空き家にせざるを得ないと思いますが、空き家対策特別措置法の「特定空き家」に指定されると、固定資産税が6倍になりますね。どうすればいいのでしょうか？
先生：「特定空き家」に該当すると、行政指導が入る恐れもあり、なにより近隣住民とのトラブルが心配です。それなら、空き家を解体したほうがいいでしょう。しかし、解体費用は1坪あたり4～6万円くらいかかります。20坪だと100万円ぐらい必要です。
生徒：そんなにかかるのなら、空き家を他人に無償で譲ったほうがいいですね。自治体は引き取ってくれないのですか？
先生：自治体に寄付する方法もあるとおもいます。ただ、必ずしも自治体が受け入れてくれるかどうかわかりません。利用価値がないと思えば、自治体も拒否するでしょう。
生徒：難しいですね。相続する予定の実家をどうするか、早めに考えておく必要がありますね。
岸田 康雄
国際公認投資アナリスト／一級ファイナンシャル・プランニング技能士／公認会計士／税理士／中小企業診断士
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