【不動産投資】高まるインフレ懸念！インカムゲイン、キャピタルゲインとは何か？どちらを狙うべきか？

長期で安定的に得られる利益（インカムゲイン）

インカムゲインは資産を保有することによって安定的、継続的に得られる収益を指す言葉です。株なら配当金、預金や債券なら利子、不動産投資では家賃収入がインカムゲインに該当します。

特徴は2つあります。

1つ目は、資産を保有している限り継続して収益を得られること。資産の長期保有を目指すことによって収入も長期的に得ることができます。

2つ目は、1回ごとの収益が小さいこと。例えば、上場企業の株の利回り（東証平均）は、配当がある会社のみの平均で2％弱。不動産はもう少し大きく、都心のワンルーム物件で利回り4％前後が平均と言われています。簡単に言えば「長く、小さく」がインカムゲインの特徴で、インカムゲイン狙いの不動産投資をすることによって月々の収入を増やすことができます。

ちなみに、不動産の利回りでは表面利回りと実質利回りという言葉がよく使われます。表面利回りは物件の購入価格（販売価格）と年間の家賃収入で計算し、物件の維持管理費などの経費は含みません。不動産会社などが提示する利回りは表面利回りです。

実質利回りは、物件の購入価格（販売価格）と年間の家賃収入から諸経費を引いた金額で計算するもので、表面利回りより低くなり、実際に手にする収入に近い収益率を表します。

また、家賃が高く、物件の購入価格が安いほうが利回りは高くなります。そのため、利回りを高くする、つまり不動産投資の効率を高くするためには、高く貸せる物件を安い価格で購入することが重要なポイントといえます。

もう1つ付け加えると、インカムゲインは家賃のことですから、空き家になると収入がなくなります。また、複数の物件を貸している場合、全室満室の場合と空き家がある場合とでは収入が変わります。このとき、満室だったと仮定して計算する数字を想定利回りと言います。空室になると収入がなくなりますので、長期的に安定して収入を得るためには、入居者がつきやすい物件を選ぶこともポイントです。

［図表1］インカムゲインの仕組み 出所：『OWNERS.COM』より

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