フィリピン現地銀行の「融資システム」の特徴

「自己資金が少ない人」でも融資を受けられる理由

フィリピンにおける融資のシステムには、選択肢が広がっています。3年前に、物件を購入する権利を持っているとします。その間に、物件は値上がりしていきます。なぜならプレビルド中、確実に30％はデベロッパーが物件価格を上げてくるからです。

一例としては、手持ち1500万円で1億円の物件を買った場合、とりあえず頭金の1000万円を払い、500万円は毎月50 万円ずつ払っていきます。その後3カ月程度で、1.5億円で売却すれば、実際は1150万円しかお金を使っていないのに5000万円が手に入るのです。

そもそもプレビルドはこういうもので、世界的に見れば特別なことではありません。そのため投資に値するプレビルド物件の情報を得たときには、まずは予約金を払い権利を押さえておきます。

日本ではローンを組めない人間に、不動産会社は物件を売りません。銀行が融資をOKするか、あるいは自己資金を用意するかの、どちらかしかありません。それゆえトラブルになりにくいのです。

しかし海外では、状況が異なります。物件の担保価値をきちんと査定し、評価します。言ってみれば、自己資金の少ない人にも門戸が広く開いているわけですが、その代わりに自己責任となる要素も多いのです。

日本の場合は、契約と決済が同じタイミングです。3年後に竣工するものでも契約と決済は同時です。そのため日本の不動産投資は手堅く、万歳案件（経営的にお手上げとなる物件）もほとんど出ません。

日本の金融機関からの融資も可能!?

もちろん、日本の銀行の融資を利用することも可能です。日本では、日本政策金融公庫の事業用融資の枠が使えます。

また、銀行でも海外不動産へのローンを取り扱っている銀行があります。ただしそれらの銀行の金利は、フィリピンと同じく年利7％。ですから金利面での優位性は、ほぼありません。あえて言えば、判断が早く、すぐに融資が受けられるところがメリットでしょうか。

私たちのお客様の例で言えば、プレビルド物件の融資を日本政策金融公庫から20年1.8％で満額借りることができました。この方は、海外で投資物件を買うことを素直に宣言して、融資を付けました。建物がない（実態がない）プレビルドは難しいものですが、竣工が近ければ融資を引けることもあるようです。

また無担保の事業融資という名目で借りる人もいます。日本政策金融公庫の無担保枠であれば、事業申告が2期以上あれば10年間、事業融資で4300万円まで融資を受けることができます。ただ日本政策金融公庫の場合は、支店や担当者によりまったく対応が違います。もし不動産に理解のない担当者に当たってしまった場合で、既に借入がある場合は、全額返済しなければならないので注意が必要です。